100坪というと、決して狭くはありませんが一軒家にはやや広すぎます。自宅を建てるのにはもったいないですし、かといってそのままにしておいたらコストがかかるだけです。
そこで、土地活用です。収入が得られるだけでなく節税対策にもなりますから、更地で持っているより断然お得です。
100坪の土地を活用して収益を上げたいと思っている方へ、エリアの特性ごとに適した活用法をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
100坪の土地を活用して収益を上げるには、その土地のニーズにあった方法を選ばなくてはなりません。
同じ100坪であってもオフィスなのか住宅なのか、それとも商業施設なのか、適した活用法が違います。
都市部は人口が多いため、集客しやすいのが特徴です。駅に近ければアパート・マンション経営、商業施設などにも適しています。また、エリアによっては階数を高くすることも可能なので、ビル経営もおすすめです。
土地活用の王道ともいえる方法で、100坪もあれば十分な大きさの建物を建てられます。
2階建て木造アパートにするか、それとも3〜4階建て鉄筋コンクリートのマンションにするか、初期費用がかなり違いますし、周辺の物件を調査した上で決めたいところです。
マンション・アパート経営は収益性が高く、住宅用の土地にすることで固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1に減額されます。また、賃貸住宅は自宅よりも相続時の評価額が下がるため、相続税対策にもなります。
一方で、初期費用がかかること、空室のリスクなどもあります。全て自己資金でまかなえる人はあまりいないので、ローン返済と収益のバランスを考えて資金計画を立てることが重要です。
ビル経営は都心部ならではの土地活用方法です。
・企業にテナントを貸し出すオフィスビル
・飲食店やアパレル、セレクトショップなどにテナントを貸し出す商業ビル
・ジャンルを問わず貸し出す雑居ビル
など、形態はさまざまです。住宅よりも高い賃料を設定できるので、収益性も高いです。
居住用物件ではないので固定資産税はそのままですが、賃貸物件であることから相続税対策になります。
テナントの賃料が収益となりますので、アパートやマンションと同じく常に空きが出ないことが重要です。一般住宅と比べて初期費用がかなりかかりますので、早期に資金を回収するためにもどのタイプのビルのニーズがあるのかを見極めることが最も重要です。
自分も住みながら住宅の一部を貸し出すのが賃貸併用住宅です。100坪もあればかなり自由に間取りを設定できるので、理想の家を実現しつつ賃貸経営もできて一石二鳥です。
アパートやマンションのように管理会社に管理を委託するわけではないため、入居者のクレーム対応等の手間が発生することもありますが、玄関を完全に分けたり、建物を縦割りにして上下階の騒音を気にならなくしたり、間取りの工夫で対応できる部分も多いです。
ローンを組む際も、自宅部分の面積が50％以上になればアパートローンではなく住宅ローンを利用できます。金利も低く、資金回収も早めにできるでしょう。
駐車場経営の方法には月極駐車場とコインパーキングがありますが、駐車場が少ない都市部ではコインパーキングの方がニーズがあるでしょう。
車も人出も多いのに都市部には駐車場が少なく、せっかく駐車場を見つけても満車であることも多いです。そのような場所であればコインパーキングで高収益を上げることが可能です。
あまり節税対策にはなりませんが、そもそもの初期投資がアパートやマンションよりも低いです。また、設備が少ない分、他の活用法への転用が簡単であるのも大きなメリットです。
人通りが多い100坪の土地であれば、
・コンビニ
・ドラッグストア
・飲食店
等に土地を貸すという方法があります。
土地のみを貸す「事業用定期借地方式」と、その土地に店舗を建設して土地と建物を両方貸し出す「リースバック方式」があります。「事業用定期借地方式」は更新がないため、時期が来れば更地にして戻してもらえます。
いずれにしても、そのエリアでどのようなニーズがあるのかを調査することが最も重要で、店舗経営がうまくいけば高い収益が期待できます。
郊外の土地は最寄り駅までの距離によって適した経営法が変わってきます。最寄り駅まで徒歩で行けるか、もしくはバスなどの交通網が整備されていれば住宅が良いですし、駅から遠いなら店舗経営などが良いでしょう。
都心部では建物を高くして部屋数を増やし、アパートやマンションを経営するのが良いですが、せっかく郊外に住むならゆったりと過ごせる戸建ての賃貸が適しています。
100坪もあれば、2〜3軒建てられますから収益性も十分です。戸建てならファミリー世帯の需要が見込めますので、一度入居すれば長く住んでもらえるでしょう。アパートに比べ空室リスクも少ないといえます。
最終的には借主に物件ごと売却するという方法もありです。
郊外の車の多いエリア、特にロードサイドは店舗経営に向いています。駅から遠く住宅系には向かない土地でも店舗経営なら活用できますし、アパートやマンションと比べて管理の手間が少ないのもメリットです。
コンビニやスーパー、ショッピングモールなどが考えられますが、業績不振になって撤退されないように、そのエリアのニーズを捉えることが重要です。
住宅よりも賃料を高めに設定できることから、収益性も高い土地活用の方法です。
トランクルームは荷物を収納できるコンテナを設置して、その利用料が収益となります。
初期費用としてコンテナの建設費用が必要になりますが、住宅を建てるほどの費用はかかりません。また、車で行き来できれば日当たりや駅からの距離などはあまり考えなくても良いので、利便性の悪い土地でも活用できる可能性があります。
荷物を運んでくるので車での利用が多くなりますから、道路沿いの土地ならより適しています。
高齢者向けの施設や住宅であれば、駅からの距離を考慮する必要性が低く、郊外の土地でも十分収益をあげられます。
・有料老人ホーム
・サービス付き高齢者向け住宅
・グループホーム
などの施設を建設します。土地だけを貸すよりも、建物ごと一棟貸しをする方が多いです。
今後、高齢者の人口が減ることはなく、施設の需要も高くなります。また、施設を増やすことで社会貢献もできる土地の活用法です。
田舎の土地で人口も少なく、住宅のニーズもないし店舗を建設しても集客できないという場合には、田舎ならではの活用法があります。
広い土地であるという以外にメリットがない場合には、住宅等に比べれば収益性は低いですが、太陽光発電が向いています。集客も必要ないですし、太陽光さえあれば収益を上げられます。
自分で太陽光パネルを設置する方法と、太陽光発電の事業者に土地を貸す方法があります。
太陽光発電には固定価格買取制度があり、一定期間、一定価格で買取してもらえます。10Kw以上なら20年間、固定の価格で電気を売れるので安定収入が得られます。
郊外の土地と同様、駅からの距離や利便性などをあまり考えなくても経営できるのが高齢者向けの介護施設です。
住宅とは違い、介護事業者や自治体から補助を受けられることもあり、経営が軌道に乗れば高い利回りが期待できます。
何かを建設するのが難しい場合には、土地をそのまま資材置き場として貸し出す方法もあります。近くに建設会社や土木業者があればすぐに借り手が見つかるでしょう。
どうしても今活用法が見つからない時には、そのまま貸し出しましょう。
契約満了時に更新がある普通借地権契約と、一定期間貸し出したのちに更地にして戻してもらえる定期借地権契約があります。
定期借地権契約にはさらに
・一般定期借地権
・事業用定期借地権等
・建物譲渡特約付借地権
があります。いずれ土地を返して欲しいと思っているなら、定期借地権契約の方が適しています。
100坪程度の土地活用で安定的に収益を上げていくには、どの活用法にするか決める前に考えて欲しいことがいくつかあります。
どの活用法が収益性が高いかと考えるよりも、その土地ではどのようなニーズがあるのかを調査することが最も重要です。ニーズから外れた建物を建てても、大赤字になってしまう可能性があるからです。
たとえば郊外のロードサイドにコインパーキングを建てても誰も車を止めてはくれないでしょう。
アパート経営をしてみたいと思ったら、周辺のアパートの空き室状況をチェックすることも大事です。賃貸物件を建てるなら単身者が多いのか、それともファミリー層が多いのか、世帯の割合によってもアパートか戸建てか、適したものが違います。
需要がなければ収益は生まれないので、ここは経営者の意識を持って徹底的に調べてください。
用途地域とは13種類あり、そのエリアごとに建てられる建物の種類や高さが決められています。この制限にひっかかる建物は建てられないため、活用法を考える前に確認しておかなくてはなりません。
大きく分けると、
・住居系
・商業系
・工業系
の3つがあります。
用途地域は都市計画に基づいて決められているので、自治体の公式サイトを見ればわかります。
その土地にどのくらいの大きさの建物を建てられるのかは、建ぺい率と容積率によって違ってきます。
同じ100坪の土地でも用途地域によって違うため、必ず確認しておかなくてはならないところです。
容積率はその土地に面する道路の幅によっても違ってきます。道路の幅が12m未満の場合には容積率に上限が設定されるのですが、道路の幅に決められた割合をかけたものが上限となります。
・住居系：前面道路幅員×0.4×100
・商業系、工業系：前面道路幅員×0.6×100
たとえば容積率が200％の土地があったとして、面している道路が4mだった場合、
4m×0.4×100＝160％となります。200％ではない点に注意が必要です。
今回は、100坪の土地をうまく活用して収益を上げる方法をエリアごとにご紹介しましたが、どの方法が良いかを見極めるためにはそのエリアのニーズを調査することが何よりも大切です。
土地を持っているだけではコストがかかるだけです。将来の相続のことも考えなくてはなりませんので、収益を上げつつ、節税対策にもなるような活用法を選びたいもの。
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