いくつもある土地活用の種類のうち、最近人気が高まっているのが駐車場経営です。アパート・マンション経営と比較すると初期費用や維持費が抑えられるうえ、土地活用が初めての人でもチャレンジしやすい方法です。
とはいえ、土地活用は経営ですから、メリットやデメリットについて正しい知識を持って始めることが大切です。
そこで今回は、駐車場経営が土地活用で人気がある理由を紐解くとともに、失敗しないよう利回りの考え方についても解説します。
駐車場経営に興味のある方、土地を遊ばせておくのはもったいない、有効活用したい！と思っている方は是非参考にしてください。
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駐車場経営はそれほど広くない土地でも始められるので、すでに土地を持っている人はもちろん、これから土地を手に入れたいと思っている人にもおすすめです。
住宅や店舗を建てようと思うと、土地の形状がどうしても限られてきてしまいますが、駐車場なら多少いびつな形の土地でも、車が入るスペースさえあれば始めることができます。
「車を止めたい」というニーズがあればいいので、住宅や店舗ほど立地条件が限定されないのも人気の秘密です。
初期費用もあまりかけずに始めることができて、撤退する時にもあまり費用がかからないことから、土地活用の定番となっています。メリットについては、後ほどさらに詳しく説明しましょう。
駐車場経営には、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングがあります。それぞれの特徴について説明します。
月極駐車場は、借主と契約を結び毎月一定の賃料を得る経営の方法です。車のアパート経営といっても良いでしょう。契約は月単位が多いですが、解約されない限り自動で更新されますので、毎月一定の収入が得られます。
とりあえず土地さえあれば始められる方法で、特別な機械の導入なども必要ありません。維持費もほとんどかからないでしょう。コンクリートで舗装するとしても、1週間程度の工事期間があれば大丈夫です。
建物を建てるとなると半年以上の時間がかかってしまいますが、土地の整備さえすればすぐに始められるのが月極駐車場の良いところです。
立地条件はアパートやマンションほどの影響はないにしても、需要を見極めることはとても大切です。車を持っている人が住んでいるエリアでないと借主が見つかりません。
戸建てが多いエリアは自宅に駐車場がある家が多いですから、駐車場のないアパートやマンションのあるエリアならニーズがありそうです。
コインパーキングは、駐車エリアを時間貸しする経営方法で、機械を導入しなくてはならないため数百万円の初期費用がかかります。
月極駐車場と比べると費用はかかるものの、経営がうまくいけば月極駐車場よりも収益が高くなる土地活用の方法です。
また、個人で管理をしている人もいますが、コインパーキングの会社に管理を委託するのが一般的です。委託すれば集金からトラブル対応まで様々な対応を任せられるので、もちろん管理費はかかりますが、手間をかけずに運営できるのがメリットです。
経営を成功させるには、オフィス街やお店が近くにあることが重要です。短時間でも車を止める場所を確保したいというニーズがあることが成功のカギとなるので、観光地なども良い立地条件といえるでしょう。
駐車場経営が土地活用でなぜ人気があるのか、それはこのようなメリットがあるからです。詳しく見てみましょう。
土地の形状にもよりますが、舗装しなくても区割りさえできればすぐに始められるのが月極駐車場のメリットです。
アスファルトで舗装をして、コンクリートブロックを設置したり、ラインを引いたりするにしても、100万円〜200万円程度で済むでしょう。もちろん、車1〜2台分の小さな土地ならそれ以下で済む場合もあります。
コインパーキングは、すべて自分で管理、もしくは管理のみを外部に委託する場合には初期費用として500万円〜600万円ほどかかります。ただし、一括借り上げ方式（サブリース）にすると、初期費用もすべて管理会社が負担しますので、初期費用はかかりません。
アパートやマンションを建設するとなると、少なくとも数千万円、規模によっては1億円以上の初期費用がかかります。収益が大きい代わりに最初の負担も大きいので、ローンの返済ができるか慎重に考えなくてはなりません。
それと比較すると、初期費用が格段に安く済む駐車場経営は、土地活用初心者でも取り組みやすい経営方法なのです。
せっかく土地を持っていても、狭くて何にも利用できないと諦めていた人でも活路を見出せるのが駐車場経営です。
車を1台でも停めることができれば収益が生まれます。出入りするスペースを考慮して、車2台分のスペースがあれば、駐車場経営を始められるということです。
月極駐車場とコインパーキングのどちらが良いかは立地条件やそのエリアのニーズをよく考えなくてはなりませんが、狭小地と呼ばれる狭い土地でも十分収益は上げられます。
駐車場経営は、他の土地活用に切り替えようと思った時に、工事に手間がかかりません。駐車場経営を始めてみたけれど、そのエリアのニーズを考えた時にコインランドリーや賃貸住宅など他の方法が良いかもしれないという判断になる可能性もあります。
もし更地に区割りの線を引いただけの状態なら、すぐにでも別の工事が可能です。また、コインパーキングにしても機械を撤去するだけですから、たいした手間はかからず元の状態に戻すことができます。
これが賃貸住宅などでしたら、解体するだけでも多額の費用がかかり、工事にも1〜2週間かかるでしょう。
他の土地活用に切り替える、もしくは土地を売るとなった時に手間がかからないのも駐車場経営のメリットです。
日本は自然災害の多い国ですから、どこに住んでいても地震から逃れることは難しく、近年は台風や豪雨による被害も増えています。
賃貸住宅などは被害を受けてしまうと人が住めなくなる可能性があります。もちろん保険には入っていますので、金銭的な被害はある程度回復できるものの、もし人が住めなくなればそこで収入が途絶えてしまうリスクもあります。
その点駐車場経営は、たとえ自然災害で被害を受けたとしても、アスファルトの塗装をしなおしたり、機械を修理すれば済みますので、すぐに経営を再開できます。
初期費用も少なくすぐに始められる駐車場経営ですが、デメリットがないわけではありません。以下の点を頭に入れて、経営に着手しましょう。
土地活用をする目的の一つに節税対策があると思いますが、駐車場経営は税の優遇措置がほとんどありません。
駐車場は宅地ではないため、固定資産税・都市計画税の軽減がなく、宅地の約6倍の税金がかかります。
相続税については、駐車場は「自用地評価」といい、更地と同じ評価になるため、宅地の軽減措置は受けられないのです。
コインパーキングにしたとき、機械を導入するので減価償却ができるのですが、耐用年数が5年と短いのはデメリットの一つです。
以前は10年だったのですが、コインパーキングの機械は排気ガスなどの影響によって劣化しやすく、耐用年数の短縮制度の適用を受けるケースが多かったため、「無人駐車管理装置」の耐用年数は5年となりました。
なお、この短縮制度が適用されるのは自動車用の管理装置であり、自転車やバイクは含まれません。
土地を整備する際のアスファルトは耐用年数が10年で、こちらもやや短めです。
土地活用で重要な収益ですが、アパートやマンション経営と比べると少ないです。管理をすべて外部に委託していると、その管理費と土地にかかる税金等の経費で利益があまり残らないケースも出てきます。
アパートやマンションですと、上に階数を増やすことができるため、同じ土地の広さでも収益を2倍、3倍と増やして行くことが可能です。
しかし、駐車場経営は基本的に平地で行っていますので、立体駐車場などにしない限り、その土地の広さ分しか活用できません。
どのくらい収益が上がるかは、売上高を見るだけでなく利回りを考えなくてはなりません。
簡単にいうと、年間100万円の売上があったとしても、初期費用が10万円なのと100万円では最初の年の利益額が違うのがわかるでしょう。
初期費用の他に維持費もかかりますから、それらの経費も考慮してどのくらいの利益率になるのかを考えるのが利回りです。
初期費用と収益の割合を計算したものです。
・表面利回り(％)＝年間駐車場収入÷初期費用×100
もし土地の購入からスタートしていれば、初期費用＋土地代として計算します。
＜月極駐車場の例＞
・1台2万円（4台駐車）
・土地代1,000万円
・初期費用100万円
・稼働率80％
年間賃料＝20,000円×4台×12ヶ月×80％＝76万8,000円
表面利回り＝76万8,000円÷（1,000万円＋100万円）×100＝6.9％
＜コインパーキングの例＞
・1台300円（4台駐車）
・土地代1,000万円
・初期費用400万円
・稼働率30％
年間収益＝300円×4台×24時間×365日×30％＝315万3,600円
表面利回り＝315万3,600円÷（1,000万円＋400万円）×100＝22.5％
初期費用の他に維持費を考慮して計算したものです。
・実質利回り(％)＝（年間駐車場収入－維持費）÷初期費用×100
維持費には、管理費や税金、メンテナンス費用が含まれます。
＜月極駐車場の例＞
・1台2万円（4台駐車）
・土地代1,000万円
・初期費用100万円
・稼働率80％
・管理費、税金等：40万円（仮）
年間賃料＝20,000円×4台×12ヶ月×80％＝76万8,000円
実質利回り＝（76万8,000円ー40万円）÷（1,000万円＋100万円）×100＝3.3％
＜コインパーキングの例＞
・1台300円（4台駐車）
・土地代1,000万円
・初期費用400万円
・稼働率30％
・管理費、税金等：80万円（仮）
年間収益＝300円×4台×24時間×365日×30％＝315万3,600円
実質利回り＝（315万3,600円ー80万円）÷（1,000万円＋400万円）×100＝16.8％
なお、利回りについて詳しくお知りになりたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
＞＞土地活用の「利回り」について解説！アパート・駐車場の相場も
土地活用の定番、駐車場経営のメリットやデメリット、考えなければならない利回りなどについて説明してきました。
月極駐車場、コインパーキングともに初期費用が比較的かからず、始めるまでも期間も短いので、初めての土地活用としてもおすすめの方法です。
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