土地活用には様々な方法があります。アパート・マンション経営が儲かると聞いたけれど、本当のところはどうなのかと疑問に思っていませんか？
土地活用において重要なのは、その土地の性質とエリアのニーズがマッチしていることです。住宅を建てるなら住宅地に適した土地であることが大切です。
今回は、住宅地に適した土地活用と失敗しないためのポイントについて詳しく解説します。アパート・マンション経営をお考えの方はぜひ参考にしてください。
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住宅地とは、読んで字のごとく居住用の建物を建てるための土地のことをいいます。
土地は、住宅地・商業地・工業地など13の区分があり、住宅地はさらに第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域など8つの種類に分類されます。これを用途地域といいます。
用途地域によって建てられる建物の種類や高さが決められています。ですので、住宅地といっても自分が建てたい建物を好きなように建てられるわけではありません。
まず、活用したい土地が、どの地域にあるかを調べることが大切です。 たとえばマンション経営をしたいと思っても、低層住宅しか建てられない地域であれば、 3階以上のマンションは難しくなるからです。
●第一種低層住居専用地域：高さ制限、床面積の制限あり、戸建てや アパート、低層マンション向け
●第二種低層住居専用地域：高さ制限あり、床面積は150㎡までOK
●第一種中高層住居専用地域：中高層住宅のための地域、床面積は500㎡までOK
●第二種中高層住居専用地域：中高層住宅のための地域、床面積は1500㎡までOK
●第一種住居地域： 住居の環境を守るための地域（3000㎡までの店舗・事務所・ホテルなどの建設可）
●第二種住居地域：住居の環境を守るための地域（店舗・事務所・ホテル、カラオケボックスなどの建設可）
●田園住居地域：農業用地と低層住宅が混在する地域
●準住居地域： 道路の沿道で自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境保護するための地域
このほか、商業地域や工業地域にも住宅の建設は可能ですが、 閑静な地域とは言い難いため、住宅地として土地活用を行うには不向きです。
用途地域を調べるには、自治体の窓口またはホームページで確認ができます。
土地には様々な形や広さがあり、住宅地にあるからといって必ずしも住宅が建てられるとは限りません。
形は、大きく分けると、形の整った「整形地」と整っていない「不整形地」に分かれます。
＜整形地＞
四角形（正方形・長方形）
＜不整形地＞
三角形、台形、L字型（旗竿地）、傾斜地
住宅地に適しているのは整形地です。どのような家でも設計がしやすく、家も建て直しやすいからです。
不整形地は、住宅を建築できるスペースが狭くなりがちなので、住宅地としては適さない場合もあるのですが、広さによっては住宅も十分建てられます。
土地の広さについては、もちろん広い方が建物の自由度は高くなります。
アパートやマンションを建てたい場合は、最低でも50〜60坪程度の敷地面積が必要となるでしょう。不整形地で、無駄になる部分が多い場合は、もう少し広さが必要です。
15〜20坪程度の「狭小地」と呼ばれる狭い土地では、 アパートなどの集合住宅は難しくても、戸建て賃貸経営は可能です。
住宅地の活用方法としておすすめなのは、以下の3つです。
土地活用に投資できる自己資金が少ない人におすすめなのが 駐車場経営です。
住宅地では意外と駐車場が不足しています。 特に、都市部では、土地そのものがあまり広くないため、住宅を建てるのが精一杯で駐車場の広さまで十分に取れない場合があります。
郊外の住宅地でも、車を複数台所有することが多い地域では自宅の駐車スペースだけでは不足しがちで、駐車場の需要が高いのです。
月極駐車場は初期投資が低いのが特徴です。 土地を整備し、駐車スペースの区画割りができればすぐに始められます。
アパートやマンション経営と比べると収益性はやや低くなるものの、土地の転用も容易なので、土地活用初心者にもおすすめの方法です。
アパート経営は活用の王道といえるでしょう。 最も規制の多い第一種低層住居専用地域であっても、アパートであれば建築が可能です。
アパートで重要なのは、駅からの距離や周辺環境などの立地です。たとえば、駅から近く便利な土地であれば、単身者向けのワンルームアパートの需要が見込めるでしょう。
マンション経営も、収益性の高い土地活用の方法の1つです。ただしマンションの場合は、用途地域によって建てられる場所が限られてきます。
第一種低層住居専用地域は高さ制限がありますので、3階以上のマンションを建てることは難しいでしょう。
戸数を増やし収益性を高めるのがマンション経営の目的なので、中高層住居専用地域の方が向いています。
立地によって形の方法が変わってきます。駅から近く、通勤や通学に便利な地域であれば単身者向けのワンルームマンションもおすすめです。
駅から遠くてもファミリー向けであれば充分マンション経営が成り立ちます。近くに公園やスーパーなど便利な施設が揃っている地域であれば、多少駅から遠くても需要は高いでしょう。
たとえば、土地が狭い、または土地の形が使いづらいなど、住宅地に適さない場合、どのように活用したら良いのでしょうか？
●コインパーキング
●駐輪場
●トランクルーム
●コインランドリー
●資材置き場
●立て看板
●貸し農園
などの方法があります。
コインパーキングやトランクルームは、一括借り上げ方式で維持管理を業者に委託すれば、初期費用も抑えられますし、管理の手間もなくなります。
住宅街では最近コインランドリーの需要も高くなっていますので、アパートマンション経営に比べると収益は低くなるものの、安定した経営が見込めるでしょう。
土地活用は経営ですから、収益だけを考えず、リスクについても理解しておかなくてはなりません。
マンション経営が儲かると聞いたからマンションを建てよう。それでは土地活用はうまくいきません。
土地活用は経営ですから、事業であるという認識を持ち、その土地に最も合った方法で活用していくことが大切です。
人気のある活用法なら誰でも儲かるというものではないのです。
「経営」ですから黒字になることもあれば赤字になることもあります。 土地活用のリスクについてもしっかりと理解をした上で始めましょう。
土地活用の目的が節税対策なのか、それとも「年金がわりに収益を得たい」なのか、目的によっても適した活用法が変わってきます。
節税対策なら住宅を建てた方が良いですし、初期費用をかけたくない人は駐車場などお金がかからない方法があります。
そのエリアのニーズも捉えなくてはならないため、土地活用を行う目的を明確にし、その上でエリアに合った方法を選択していくと失敗が少ないです。
土地活用は経営ですから、全く知識のない状態で始めるのはとても危険です。
始める前は良い情報ばかりに目が行きがちですので、リスクについてもきちんと説明してくれる専門家の話を聞いた上で、最終的な決断をすべきです。
住宅地の活用法について解説しました。
安定的な土地活用のためには、住宅地の特徴を踏まえ、 その土地に合った活用法を見いだすことが何より重要です。
ですので、住宅地の土地活用を考えている方、アパートやマンション経営をお考えの方は、私たちクラストにぜひ一度ご相談ください。
土地活用には様々な方法がありますが、最もメリットの大きいマンション経営において、最適な方法をご提案できると自負しております。
47年積み上げてきた実績によって、建設から入居者募集、管理までサポートできる独自のシステムを構築して参りました。 管理費は無料ですからオーナー様は無駄な経費を負担することなく、理想の経営を実現できます。
長く安定したマンション経営をしたいとお考えの方は、まず一度ご相談ください。
