土地活用の中でも、アパート経営は王道の活用法です。最近では、会社員の副業としてアパート経営にチャレンジする人も増えてきました。
たしかにアパート経営は収益も大きいですし、土地活用をするならおすすめの方法です。しかし、収益が大きい方法にはリスクもつきものですから、メリットだけでなくデメリットも知っておかなくてはなりません。
今回は、アパート経営のメリットとデメリット、そして必要な費用や利回りなどお金の面も含めて、詳しく解説します。
Contents
アパート経営とは、自身で購入したアパート、もしくは建設したアパートの部屋を人に貸して、賃料を得る土地活用の方法です。
多くの場合、アパートローンを組み、金融機関から資金を借りて始めます。ローンが終わるまでは収益の全てが利益となるわけではありませんが、ローンを完済すればあとは管理費等の維持費を除いたものが収入となります。
入居者の募集やトラブル対応などは管理会社に任せるのが一般的で、自ら物件を管理監督するオーナーは少ないです。ですから、会社員でも副業としてアパート経営が可能になるのです。
とはいえ経営ですから、全てを管理会社に任せるのではなく、入居者募集の方法が適切か、クレームなどが起きないよう物件の管理がきちんとできているかなど、オーナーとして随時チェックしておくことはとても大切です。
土地活用の中でも収益が大きいことが、アパート経営の何よりのメリットです。その収益が安定すれば、老後の生活資金にも不安がなくなるでしょう。
アパート経営が軌道に乗れば、毎月一定の収入が得られるようになります。たとえ何かあって今の仕事ができなくなったり、急に会社が潰れたりしても、別に収入があると思えれば精神的にも安定します。
常に一定の割合で部屋が埋まっていれば、これほど心強い資産はありません。家賃は不景気の影響を受けにくく、物価が下がったとしても家賃が変動することはほぼないです。むしろこれから物価が上昇すれば、家賃も同じように上がっていきます。
老後の不労所得が欲しいと思っている人には、安定的な収入の一つになります。
土地を持っているだけでは維持費がかかるばかりで、何も生み出しません。しかしその土地にアパートを建てれば、「住宅用の土地」という扱いになるため、固定資産税が低く算出されます。
住戸1戸につき200平方メートル以下の部分は、6分の1まで軽減されますので、更地で持っているよりも節税ができるというわけです。
また、家族に資産を残したいと思っているなら、現金よりもアパートです。もし、1億円の現金を残そうとすると、相続税率は40％です。
しかし土地を相続する場合で、その土地に第三者が利用する賃貸物件が建っているなら、課税対象額が減額されます。建物も同じで、アパートとして使われている建物には、減額措置がありますので、結果として現金の1億円よりも資産価値1億円のアパートの方が、相続税を大幅に減らすことができるというわけです。
自分に万が一のことがあった場合に備えて、ローンを組む際には団体信用保険に加入します。この保険に入っていれば、契約者が死亡または重度の障害者となったとき、残りのローンの返済が免除となります。
そのうえ、アパート経営自体は家族が引き継ぐことができますので、ローンはなくなり、不労所得が残ります。ですから、自分に何かあっても安心なのです。
アパート経営を続けている限り、安定して家賃収入を得られますから、定年で会社員を辞めた後の心配もいらなくなるでしょう。ローンを早めに返済できれば収益も大きくなり、より安心です。
アパート経営にデメリットがないわけではありません。リターンが大きい分、リスクもあるということを理解しておきましょう。
アパートを建てるとなると、一軒家を建てるよりも当然費用がかかります。もちろんすべて自己資金で賄う必要はありませんから、ローンを組むのが一般的です。
しかし、ローン以外にも、登録免許税などの初期費用がかかりますし、管理費などの維持費もかかります。きちんとした資金計画を立ててからスタートしないと、資金繰りが厳しくなり、思っていたよりも収益が得られないとなってしまいます。
アパート経営を始める前は、収益がいくらになるか考えるときに、常に満室状態のことを考えがちですが、空き室が埋まらない可能性があることを忘れてはなりません。
空き室のある期間が長いほど収益も減少します。しかし管理費などの維持費はかかるのですから、空き室をいかにしてつくらないかが、安定経営のカギとなるのです。
空き室率が高くなってしまうと相続税の減額措置などが受けられなくなることもあるので、対策を講じておくことが非常に重要です。
アパートを自分で管理していると、管理費はかかりませんが、入居者同士のトラブルやクレームに対応しなくてはなりません。
よくあるのは騒音トラブルで、上階の生活音がうるさい、隣の部屋で夜遅くまで騒いでいるなどのクレームがあれば、解決しないと空き室リスクにつながります。
ですから、多くのオーナーは管理会社に管理を任せているのです。それでトラブルがなくなるわけではありませんが、自分でじかに対応しなくて済む分、ストレスは少なくなるでしょう。
アパートも経年劣化していきますので、定期的なメンテナンスが必要ですし、10年、15年と経てば大規模な修繕も必要になってきます。
その度に修繕費用がかかりますので、その費用も見越した上で資金繰りを考えていくことが大切です。
それでは、土地活用でアパート経営を始めるにあたってどのくらいの費用が必要なのか、軌道に乗せるにはどうすれば良いのか、その方法について説明します。
必要な費用の総額はアパートの規模によって違ってきますが、その中で最も大きな金額となるのは建築費です。
坪単価は建築構造によって違いますが、木造なら50万円〜100万円、鉄骨造なら80万円〜120万円といわれています。
アパートで鉄筋コンクリートにすることはあまりないかもしれませんが、丈夫にするほど費用はかかります。
また、内装や駐輪場など周囲の環境を整えるための費用などの付帯工事費が全体の20％程度、そして税金・事務手数料などが10％程度の割合を占めます。
部屋数によって変動するものの、60坪程度の土地なら低く見積もっても総額5,000万円以上はかかるでしょう。そのうち、初期費用として1〜2割は用意しておきたいものです。
アパート経営を始めて、すぐに収益があがるわけではありません。建築が完了するまでの期間もありますし、出来上がってから入居者を募集しますので、実際にお金が入ってくるまでにアパートの建築期間＋入居者募集期間がかかります。
流れとしてはこのように進んでいきますが、経営を安定させるためにはどのような物件にすべきか、リサーチに全てがかかっているといっても過言ではありません。
そのため、初期の段階からアパート経営に詳しい建築会社もしくは不動産会社に相談することをおすすめします。その土地が、本当にアパート経営に適した立地なのか、一般の人には判断がつかないことも多いでしょう。
建築期間は階数によってかわりますが、一般的には「階数×1ヶ月）＋1ヶ月」とされているので、余裕を持って考えても2階建てのアパートなら4ヶ月程度あれば十分でしょう。
入居者の募集については、アパートの建築完了と同時に入居ができるよう、完成前から着手します。そうすることで空白の期間をできるだけ短くすることが可能です。
かけた費用を早期に回収するためにも、利回りについて理解しておくことが大切です。
利回りとは、投資した額に対してどのくらいの収益が上がるのかを数値にしたものです。
ただし、利回りにはいくつか種類がありますので、その違いについて解説します。
表面利回りとは、維持費などを考慮せず、単にかかった費用と収益で割り出したものです。たとえば、5,000万円のアパートで年間の収益が500万円なら利回りは10％です。
4,000万円のアパートで同じ収益なら、利回りは20％ということになります。
アパート経営の表面利回りは7〜8％が相場とされています。
ただしこの率は経費を考慮していないため、あくまでも目安でしかありません。参考程度にとどめておきましょう。
表面利回りと似ているのですが、満室になっていることを前提に計算するのが想定利回りです。
表面利回りは実際の家賃収入をもとに計算し、想定利回りは満室を想定して計算するもので、不動産の広告などで使われています。
あくまでも想定ですから、この通りにいくものではありません。こちらも参考程度に考えておきます。
利回りの中で最も重要なのが、この実質利回りです。
など、かかった費用や維持費など収益から差し引いて計算します。
アパート経営の実質利回りの相場は4〜6％といわれていますが、土地を持っているか持っていないか、自己資金の割合などでかなり変動があります。既に土地を持っている場合にはこれよりももう少し高めになる傾向があります。
さまざまな土地活用の中で、アパート経営は王道ともいえる方法です。長期にわたって安定収入を得られますし、節税対策にもなります。ただ更地を保有しているだけではコストがかかりますが、アパートを建てればそこから収益が生まれます。
しかし、土地活用は「経営」ですから、安定して収益を得ていくためには経営者の視点が必要です。空き室ばかりのアパートでは、収益どころか赤字が膨らみ、ローンの返済もままならないでしょう。その土地が本当にアパート経営に向いている立地なのかもしっかりリサーチしなくてはなりません。
そこで、「経営」に強い私たちクラストが土地活用のお手伝いをさせていただきます。
ただ建物を建てるだけでなく、その後の経営までしっかりとサポートをしてまいります。
47年にわたる無料管理システムの実績がありますので、支出を抑え、家賃収入の安定化によってアパート経営を支える体制を整えます。
物件管理はもちろんのこと、入居者募集やその後の対応も一括して無料でサポートいたします。土地活用でアパート経営をお考えの方は、ぜひ一度私たちクラストにご相談ください。
