アパート経営を始めて収益が安定してくると、視野に入ってくるのが2棟目の購入です。収益拡大のためには2棟目の購入が必須となってきますが、誰にも適した方法であるかというとそうではありません。
では、どのようなタイミングで2棟目購入を考えれば良いのか、投資の適切な時期や注意点についてまとめました。
2棟目の購入はメリットもあればデメリットもあります。成功のためには、両方を考えたうえで検討を始めることが大切です。
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2棟目のアパートを購入すれば、収益拡大などのメリットが期待できます。
1棟で50万円の家賃収入があるとすれば、2棟目を購入することで単純に考えて収益は2倍になります。
もちろん、全て満室になるとは限りませんが、貸し出せる部屋数が増えるのですから、その分収益アップの可能性は十分あります。
1棟目のノウハウを活かしてさらに魅力的な物件を作ることができれば、1棟目よりも高い家賃を設定できるでしょう。2倍以上の収益も狙えます。
アパート経営にはリスクがつきものです。いくら健全な経営を心がけていても、リスクをゼロにすることはできません。
しかし、所有物件を2棟にすることで、そのリスクを分散させることは可能です。
たとえば空き室のリスクですが、1棟目で空き室が増えてしまうと維持費ばかりがかかって赤字になる可能性があります。2棟目の入居率が高ければ、1棟目の赤字をカバーすることが可能です。
また、災害のリスクは1棟目と2棟目のエリアを別にすることで避けられます。1棟で何かあっても、2棟目があれば収益がゼロになることはありません。
アパートは10年も経てば大規模な修繕が必要になりますが、それも1棟目と2棟目の建築時期がずれていれば一度に大金が出ていくという心配もないでしょう。
アパート経営を始める時にはローンを組んでいることがほとんどですが、収益がきちんと上がっていれば、いずれローンは完済します。
そうなれば、ローンを組む時に設定した抵当権ははずれてアパートが自分の資産になりますし、維持費を除いた家賃収入はそのまま収入となるわけです。
つまり2棟目を所有するということは、生涯にわたって収益を得られる資産が増えるということです。
収益が増えるという点だけを見ることなく、デメリットにもしっかりと目を向けておきましょう。
1棟目のローンをまだ完済していないうちに2棟目の購入を検討するということは、その分ローンの残高が増えるということを忘れてはなりません。
資産が増える代わりに借金も増えるので、無理のない資金計画を立ててから融資の審査に臨みましょう。
少しでも安定した経営を続けていくには、できるだけ1棟目の返済を進めてから2棟目を検討します。
所有する建物が2倍になれば、維持費も2倍になります。とはいえ、家賃収入も2倍になっていれば、維持費の負担割合は大きく変わりません。
ただし、災害や予期せぬ故障で修繕費がかさむ可能性はあるので、そのリスクに備えておくことはとても大切です。
2棟目を購入することで、その分、管理の手間も増えます。
自分で全て管理をしているオーナーは少ないと思いますが、管理会社に委託するとしても、時折自分の目で物件の様子を見にいったり、管理会社からの報告を逐一確認することはとても大切です。
メリットとデメリットを十分に把握したうえで、いざ2棟目を購入しよう！と考えた時、どのようなタイミングが適切なのでしょうか？その目安や注意点について、解説します。
アパートを購入すれば楽して不労所得を得られると思っている人も少なくないのですが、アパート経営は文字通り「経営」です。
自分が会社の社長になったつもりで行わなくてはなりません。お金の流れを把握することはもちろん、空き室が出た時にはどう対処すべきなのかも考える必要があります。管理会社に丸投げしているのでは、経営者とはいえません。
アパート経営は、アパートという不動産を資産として得ると同時に、経営のスキルや経験という大きな資産を得られるものです。
入居者からクレームがあったらどう対応すべきなのか、空き室率が高いと感じたらどのような方策があるか、そういった経営者としての視点を持てるようになった時が、2棟目を購入する良いタイミングであるといえるでしょう。
常に満室であることが理想ですが、なかなかそうはいきません。ただし、空き室率を下げることはとても重要です。
空き室率ですが、一般的にこのような数式で算出します。
・空室率＝（空室数×空室月数）÷（総室数×12ヶ月）
総務省統計局の「住宅・土地統計調査結果」によると、平成15年〜25年の10年はおよそ17％〜18％ほどで推移しています。
空き室率は何％がよいという明確な基準はないものの、空き室率が高いと経営が健全でないという理由で融資が受けられない可能性もあります。20％程度が平均値と考えたときに、できるだけこの数値よりも低くすることが大切です。
空き室率が低く、経営が軌道に乗っていれば、キャッシュフローにも余裕があるはずです。大規模修繕に向けて計画的に積み立てを行い、想定通りの収益を上げられているなら、2棟目の融資を受けられる可能性は十分にあります。
キャッシュフローが安定していれば、自己資金の確保にもつながりますから、2棟目の経営も安定したスタートを切れるでしょう。
アパート経営は動くお金が大きいので、1棟目でも2棟目でも、自己資金は多いに越したことはありません。自己資金が多ければ借り入れ金額が少なくて済みますし、不足の事態にも対処できるでしょう。
目安としては、購入費の10％以上の自己資金を確保しておきます。もちろん、多ければ多いほど、経営も精神的にも楽になりますので、1棟目の経営を早めに黒字化し、自己資金30％を目指してください。
アパート経営を始めるときに、自分で建築した人は木造アパートの耐用年数22年が減価償却期間となりますが、節税目的等で中古物件を購入した場合にはこの期間より短くなります。
たとえば減価償却期間が過ぎている物件を購入した場合、法廷耐用年数の20％となるため、減価償却期間は4年です。つまり、4年経過すると節税効果がなくなってしまうため、その時が新しい物件を購入するタイミングであるということです。
中古物件を購入した方で、引き続き減価償却による節税効果を得たいという場合には、減価償却期間が切れるタイミングで次の物件購入を検討してみましょう。
アパート経営のローンは金額が大きいため、金利は非常に重要です。金利が低いほど、返済が楽になるからです。
同じ金額を借りるのでも、金利が下がっているタイミングで借りるのとそうでないのとは、総返済額に大きな差が出るでしょう。融資の申請をするなら金利が下がったタイミングを狙います。
金利は金融機関によって違いますから、2棟目を検討し始めた頃から、常に金利の動向に目を光らせ、各金融機関の金利を比較しておくことをおすすめします。
アパートは大きな買い物ですから、タイミングが大事であるということがお分かりいただけたと思います。
つまり、その良いタイミングを狙えないなら、購入は少し待った方が良いということです。以下の場合は、もう少し準備に時間をかけましょう。
経営が順調でない、黒字化していないというときに2棟目に手を出すのは非常に危険です。1棟目の赤字を補填しようとして2棟目を検討する人がいますが、それでは負債が増える一方です。
まず当初の計画通りに収益が上がっていないのなら、2棟目を購入する前に経営を黒字化させる方が先です。
・なぜ空き室率が下がらないのか
・経費がかさんでいるのはなぜか
など、収益が思うように上がらない理由を明確にして、対処していかなくてはなりません。それがアパート経営です。
管理会社の対応がいまひとつで入居者が集まらないと思ったら、管理会社を変えることも検討する必要があるでしょう。
そもそも、経営が順調でなければ2棟目の融資を受けることも難しいですから、スムーズに融資を受けられるようにするためにも、経営の健全化が急務です。
1件目が黒字化していても、自己資金が十分でないときには、2棟目に手を出すことは少し待ってください。自己資金が足りない状況で次の物件を購入するのは、あとで自分の首を絞めることになるでしょう。
自己資金は物件の購入費の最低でも10％、できれば20％以上あるとよいでしょう。少しでも経営を楽にするなら、30％を目指します。
アパート経営はメリットばかりではなくデメリットもあります。不測の事態に備えるためにも、十分な自己資金を確保してから、2棟目の経営を考えてください。
金融機関から融資を受ける際には、1棟目の経営状態や自己資金以外にも、審査されるポイントがあります。本人の健康状態や本業の年収、他社からの借入などさまざまな要素をチェックして、融資可能かどうか判断されるのです。
たとえば、ローンを組むときには団体信用生命保険（団信）に加入しますが、健康状態に問題があると加入できません。
また、ほとんどの人は会社員など他に本業を持っていて、アパート経営は副業で行っていると思います。そのため、雇用形態が変わったり、年収が下がったりした場合、ローンの審査で不利になることがあります。
ローンの審査をスムーズに通過するためには、
・正社員であること
・年収が下がっていないこと
・勤続年数が長いこと
・他社から借り入れをしていないこと
などの条件が必要です。
2棟目のアパート経営を始めるタイミングは、経営が軌道に乗って黒字化しており、なおかつ自己資金が十分にあるときです。
また、金利も重要なので、ローンを組むなら金利が下がっているタイミングを狙います。間違っても、1棟目の赤字を補填するために2棟目を購入することは避けましょう。
アパート経営は、文字通り「経営」ですから、経営者の視点を持って取り組むことが大切です。
とはいえ、一人ではなかなか難しい土地活用、アパート経営を成功に導くには良いパートナーが必要です。2棟目を検討されているなら、私たちクラストがきっとお役に立てるはずです。
クラストは土地活用で47年の実績を持ち、お客様一人一人に最適なプランをご提案しています。
長年の管理実績を生かし、その地域のニーズにあった建物を設計できるので、高い入居率を実現しています。10年後も安定してアパート経営に取り組みたいという方は、ぜひ一度クラストにご相談ください。
