農地を所有している方の中には、どのように活用すれば良いのか分からない、そのままにしていると固定資産税がかかるので、なんとか有効活用したいといったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、農地の土地活用について、そのメリット・デメリットや具体的な方法、アイデアなどを解説していきます。農地の活用を検討されている方や、興味のある方はぜひ参考にしてみてください。
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農地とは、農業に利用されている土地、または農業に利用できる土地のことを指します。
農地法第2条1項では「この法律において「農地」とは、農業生産活動のうち、耕作又は養畜のための採草若しくは家畜の放牧の用に供されることが合理的と判断される土地をいう。」と定義されており、農業生産活動、特に耕作や養畜のために利用される土地を指しています。具体的には、田、畑、果樹園などが挙げられます。
農地は、食料の生産や自然環境の保全において重要な役割を担っているため、簡単に売買・転用ができないようになっています。
農地は、単に所有しているだけでは固定資産税などの維持費がかかります。そこで、農地を有効活用したいと考える方が多いでしょう。農地の活用方法は大きく分けて2つあります。
ひとつは、農地のまま活用する方法です。貸し農園、農産物直売、農業体験など、農地としての用途を維持したまま、新たな収益源を生み出す方法です。
もうひとつは、農地転用して活用する方法です。農地転用とは、農地を他の用途（住宅地、商業施設など）に転用することを指します。
先ほども説明した通り、農地は食料の安定供給や自然環境の保全において重要な役割を担っているため、簡単には転用できません。
行政に転用計画書などを提出し、市町村長が、関係機関との協議結果などを踏まえ、転用を許可するか否かを決定します。場合によっては、道路、下水道などの関係機関との協議が必要になります。農地がある場所や広さによっては転用の許可が降りない場合もあります。
農地転用が許可されるケースとしては、以下のものが挙げられます。
●市街化区域内での住宅地の造成
●公共施設の設置
●防災施設の整備
●農地以外の土地の利用が困難な場合
様々な法律や条例が関係するため手続きが複雑ですが、適した用途に転用できれば土地の利用価値を高め、高く安定した収益が見込めます。
農地を農地のまま売却するのは難しく、農地を相続したものの農業をするつもりもないという人は、転用する方法を考えた方が良いでしょう。
農地のまま活用する方法としては、以下の用途が挙げられます。
自分の農地の一部を貸し出し、一般の人々に野菜作りを楽しんでもらう方法です。近年、都市部を中心に人気が高まっており、新たなビジネスモデルとして注目されています。
貸し農園の規模、料金体系、運営方法などを具体的に計画し、近隣の貸し農園との差別化を図るのが成功のポイントです。 利用者同士の交流を促進し、コミュニティ作りに力を入れることで、安定した収入を得られるでしょう。
区画数が多いほど収入は増加しますが、管理の手間も増えるため、最初は小規模農園から始めることをおすすめします。
農産物直売とは、自身が栽培した農産物を、中間業者を介さずに直接消費者へ販売する営農形態です。健康志向や新鮮な農産物への関心の高まりとともに、消費者と生産者が直接つながる場として注目されています。
農園に販売機を設置したり、道の駅や直売所で販売します。地域の活性化に貢献でき、地域ブランドの確立にもつながるでしょう。
農園の直売野菜は、見た目がスーパーの野菜のようにきれいでなくても、新鮮さを重視する人には人気があります。
農業体験とは、実際に農作業を体験してもらうことで、農業の楽しさや大切さを伝える活動です。農園での収穫体験や料理教室など、都市に住む人々にとっては新鮮な体験となり、リピーターを獲得しやすいです。
農業以外の収入源となり、経営の安定化に繋がります。農産物の販売、食事の提供など、付帯サービスを提供することで、収益性を高めることができます。
農地バンクとは、農地を貸したい（売りたい）人と農地を活用したい人を繋げるサービスのことです。正式名称は「農地中間管理機構」といい、都道府県ごとに一つ設置されています。
農地をうまく活用できない農家や遊休農地を持っている人が登録し、農地を探している人や大規模な農地経営をしたい人がそこから希望のうちを探します。
自分ではうまく活用できなくても、農地を使いたい人に貸し出しをすれば、賃料を得ることができます。
もうひとつ、農地としての用途を転用し、住宅地や商業施設など、別の用途に活用する方法があります。
都市部では駐車場の需要が高いため、農地を駐車場として転用することで、安定的な収入を得ることができます。
特に、都市部や商業施設の周辺など立地条件が良い土地では、高めの料金を設定しても需要が見込めます。駐車場にはコインパーキングと月極駐車場の2つがあります。どちらが良いかは立地によって変わってきます。
商業施設やオフィスビルが多いところではコインパーキングにした方が回転が良く、収益性も高くなります。一括借り上げ方式で業者に任せてしまえば、初期費用も管理の手間もほとんどかかりません。
逆に、住宅地では月極駐車場の方が良い場合があります。 アパートや駐車場のないマンションの周辺では 駐車場が不足していますから、安定した収入が見込めるでしょう。
今後農地として活用しないなら、住宅地にする方法があります。農地から住宅地に転用すると、「小規模住宅用地」になるため、固定資産税と都市計画税が軽減され、節税にもつながります。
自分の家を建てることはもちろん、賃貸物件を建てて収益を得る方法もありです。
土地の広さや立地によってさまざまな活用法が考えられます。
●戸建て賃貸経営
●アパート経営
●マンション経営
集合住宅の場合は、どのような世帯をターゲットにするかで間取りが変わってきます。 学生や新社会人など単身世帯が多い地域ではアパートにして戸数を増やしたほうが高い収益が見込めます。
周囲に公園や学校保育施設などがあり、子育てに向いている地域であればファミリー向けのアパート・マンションが良いでしょう。
周辺の調査を綿密に行い、ターゲットを正しく設定することが賃貸経営の成功のカギです。
農地を商業施設として開発することも可能です。立地条件によっては、高い収益が見込めます。地域のニーズを捉え、利便性が高くなれば、その地域の活性化にも役立つ活用の方法です。
コンビニや飲食店、広い土地ならショッピングセンターもありでしょう。初期費用はかかりますが、自ら建物を建ててテナントを貸せば、アパートやマンションよりも高い賃料を設定できます。住宅地ほどの節税効果は無いものの、企業に貸し出すことによって安定して高い収益が見込めます。
農地の活用方法は、土地の場所や広さ、周辺環境などによって異なります。最適な活用方法を見つけるためには、専門家への相談がおすすめです。
私たちクラストは、約50年にわたりマンション経営のノウハウを培ってきました。農地の活用についても、豊富な経験と知識に基づいたアドバイスを提供いたします。
マンション経営は、建築から管理まで一貫してサポートさせていただくことで、堅実な土地活用が可能です。
まずは一度、ご相談ください。
