土地活用が初めての方にとっては、流れや進め方がわからず、何から手をつけたら良いのか迷うことがたくさんあると思います。
土地活用の方法もたくさんありますので、ひとりでその中から適した方法を見つけるのは難しいです。あとで「失敗した…」と思わないためにも、どのような流れで進んでいくのか理解しておくことが大切です。
今回は土地活用の流れをわかりやすく説明します。初めての土地活用を成功させたいと思っている方は、ぜひ参考にしてください。
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土地活用をスムーズに進めていくための流れについて、解説します。土地活用は経営ですから、業者任せにすることなく、自分でもしっかり流れや進め方を理解して準備をしておくことが大切です。
土地活用に求めるものは何か、それによって適した活用法が違ってきます。
・とにかく収益性重視！利回りの高い方法を探している
・固定資産税の節税のために建物を建てたい
・相続税対策をしたい
・将来自宅を建てるまでの間、何らかの方法で収益を得たい
など、最も重視する目的を明確にしておきます。
土地活用の実質的な始まりは、相談からです。どのように活用するか方向性が決まったら、その活用法に強い業者を探して相談してみましょう。
どの方法でもオールマイティに対応している不動産会社もありますが、マンション経営をしたいならマンション建設や管理の実績が豊富な業者がいいですし、駐車場経営をしたいなら駐車場の専門業者の方が話が通じやすいです。
・アパート・マンション経営：ハウスメーカー、設計事務所、建築会社
・駐車場や太陽光発電：不動産会社、専門業者
・商業施設、オフィスなど：建築会社、専門業者
相談するときは最初から1社に絞らず、複数の業者に話を聞くようにしてください。それぞれ提案される内容が違いますし、業者ごとの強みもわかり、パートナーとして一緒に土地活用をしていくのにふさわしい業者を見つけやすくなります。
相談する前には、どんなことを聞きたいか、質問や要望などをまとめておくと、話がスムーズに進みます。
土地活用の方向性がある程度決まってきたら、資金計画を立てることも忘れてはいけません。
土地活用にかかる費用は、その活用方法によってかなり幅があります。コインパーキングなら数百万円かかりますが、整地をして看板などを設置するだけで済む月極駐車場なら数十万円で済むこともあります。
アパートやマンションを建てるとなると数千万円から数億円かかることもありますので、ファイナンシャルプランナーや税理士などお金の専門家に相談しながら、無理のない資金計画を立てることが重要です。
土地に関する調査も重要です。図面上の大きさと実際の土地の大きさに差異がないか調査することも必要ですし、建物を建てる場合は、その荷重に耐えられるかも調べなくてはなりません。
土地の状態を確認できたら、周辺環境の調査を行いましょう。オーナーが希望する活用法がそのエリアで適しているかを調べる、重要な調査です。
たとえば、もしオーナーがファミリー向けのマンション経営をしたいと思っていても、立地によっては単身者用のワンルームマンションの方が適している場合があります。
賃料を決めるときにも、競合の調査は欠かせません。同業者の経営状況などを把握することも大切です。専門業者に調査してもらうとともに、オーナー自身でも周辺を歩いてみて、どのような施設があるかなどリサーチをしてみましょう。
土地活用の方向性が決まり、周辺環境の調査が済めば、業者からプランを提案してもらいます。
たとえばマンション経営を行うなら、戸数や間取り、賃料など具体的な数値とともにプランを提案してもらえれば、投資する額と収益とのバランスが取れているか、無理なく経営を行なっていけるか、検討しやすくなります。もし納得いかなければ、再度プランを提案してもらいましょう。
あわせて、資金計画も詳細を検討していきましょう。大まかな費用の検討はしていると思いますが、プランが出て来ればより具体的な資金計画を立てられるようになります。
プランが決まり、資金計画も問題ないとなれば、いよいよ契約へ進むのが流れです。多額の費用がかかる契約ですので、契約書をよく読んで、わからないところがあればわかるまで確認をしてから締結するようにしてください。
土地活用の流れや進め方についてみてみましたが、最後に初めての土地活用を検討している方に向けて「土地活用で失敗しないためのポイント」を解説します。
土地活用は、土地があれば収益が入ってくるわけではないので、専門家に相談しながら進めていくことで失敗を防ぐことができます。
土地活用は経営です。勝手に賃料が入ってくるのではなく、的確にニーズをとらえ、求められる方法で活用しなくてはなりません。
初めての人は、利回りや収益の高さだけに目がいってしまいがちです。収入面だけでなく、経費がどのくらいかかるのか、リスクがどのくらいあるのかなど、マイナス面についてもしっかり理解し、黒字経営にするために必要なことを自分でも学ぶ必要があります。
1社だけに相談し、見積もりを取るのは、本当にその活用法や費用が適切なのかがわかりません。必ず複数の会社から見積もりを取りましょう。
複数の業者に見積もりを依頼してから検討という流れで進めれば、どの部分の費用が高くなるのか比較しやすいですし、価格交渉も可能です。
土地活用は、ニーズを捉えることが何よりも重要です。たとえば、ファミリー層が多く住む地域に単身者用のワンルームアパートを建てても、満室にすることは難しいでしょう。
まずは土地活用の目的を明確にした上で、その目的を叶える土地活用方を決め、ニーズにあった建物を建てることが安定経営に繋がります。
ターゲットはもちろん、人気の設備や間取りなどそのエリアで必要とされている条件を徹底的にリサーチしてください。
リサーチは、自分で調べるだけでなく、専門家の意見を聞きながら進めていくことが大切です。一人でできるリサーチには限界がありますし、土地活用が初めてなら知識がなくて当然です。専門家からアドバイスをもらいましょう。
そのとき大切なのは、自分が目的とする土地活用の方法の実績が豊富な専門家の意見を聞くということです。
たとえば、不動産会社なら一般的な土地活用の方法についてアドバイスは可能ですが、マンション経営や駐車場経営、テナントビルなどそれぞれの業者の強みがあるはずです。
その道の専門家に相談した方が、活用したい土地に最適なプランを提案してもらえます。逆に、自分が活用したいと思う方法がその土地に適していない場合でも、的確なアドバイスをもらえるはずです。
初めての土地活用を検討されている場合には、まずは全体の流れを把握した上で進めていくのが良いでしょう。
土地活用をするための全体の流れやご相談は、実績が豊富な会社を選んでください。私たちクラストは、マンション経営を軸に、皆様の大切な資産である土地を有効活用しながら収益を生み出す方法をご提案してまいりました。
さまざまな土地活用の選択肢がある中で、長期にわたって安定した収益を得られるマンション経営に強みを持っています。
自社の中に建設部門と不動産管理部門を持っていることから、建築から入居者募集、建物の管理までトータルでサポートすることが可能です。マンション経営をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
