土地を持っていても維持費がかかるだけでもったいない。売却して現金化した方が良いのではないかとお考えの方も多いでしょう。
確かに、土地を売ればその分現金が入ってきますので、メリットは大きいです。ただしデメリットも少なからずありますので、メリット・デメリットを両方理解した上で、売却すべきかどうかをよく考える必要があります。
今回は土地売却のメリット・デメリットについてそれぞれ解説するとともに、売らずに活用した方が良い土地の特徴についても詳しくお話しします。
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土地を売却することで以下のようなメリットが得られます。
地を売却すれば現金が入ってきます。
土地を相続したものの相続税が払えないというときは、売却して相続税の支払いに充てることができます。ローンを抱えている人は、その現金でローンを完済できるかもしれません。
特に、都市部の土地は地価も高く、まとまった資金を手に入れられるので、売却後の選択肢が広がります。
その現金で資産運用をすることも可能ですし、新たな土地を手に入れてそこに住むこともできるでしょう。
●生活に困窮しているため、売却してその費用を生活費として活用したい
●これから事業を始めるためにまとまった資金が欲しい
●将来の子供の学費として現金を持っておきたい
など、現金が必要な人にとっては、売却は大きなメリットです。
土地は持っているだけで維持費がかかります。
●固定資産税
●都市計画税
所有者に対しては毎年課税されますので、住んでもいない土地にお金を払い続けなくてはなりません。
売却すれば税金の負担がなくなります。
自分が土地を相続し、さらにその土地を子や孫に相続させるとき、相続人が1人であれば良いのですが、複数いる場合は、土地の形で相続させるよりも現金化しておいた方が手間が省けます。
特に兄弟が複数いる場合、土地を等分に分けるのは難しく、相続争いの火種となりがちです。
土地を売却して現金として資産を持っておけば、相続させるときに等分しやすいのです。
何もない土地だとしても、所有者にはその土地を管理する義務があります。
放置したままでは、たとえばゴミを不法投棄されるなど、トラブルが起きたときに対処しなくてはなりませんし、無断使用される恐れもあります。
また、親から土地を相続したときに、家を建てたままですと、空き家の管理もしなくてはなりません。 管理会社に委託するという方法もありますが、その分委託費用がかかります。
売却すれば管理の義務も新しい所有者に移りますので、面倒な管理義務から解放されます。
土地の価格は様々な要因によって変動します。今売却すれば3,000万円の値がつく土地だったとしても、10年後には半分になっているかもしれません。
地価がどのように変動するのかは誰も予測できず、将来土地を売ろうとした時に、思ったような価格がつかない可能性は非常に高いです。
上がる可能性ももちろんありますが、そもそも地価を気にしながら売るタイミングを計っていること自体が大きなストレスになります。
土地を売却してしまえば、地価が上がったり下がったりするたびに気にする必要はなくなります。
土地を売ったときのデメリットについても理解しておきましょう。
土地の売却代金がまるまる手に入るわけではない点に注意しましょう。
土地を売却すると、譲渡所得税や不動産仲介手数料など様々な費用がかかります。
それらの費用を売却代金から差し引いた残りが手取りとなりますので、あらかじめ諸費用がどのぐらいかかるのかしっかり計算しておかないと、売却してからこんなはずではなかったと後悔することもあります。
親や親戚から土地を相続する場合、一旦相続登記をして自分の名義に変更しないと売却ができません。
被相続人から土地の購入者へ、直接所有権の移転をすることができないためです。
相続に関する手続きは自分でもできますが、期限もあり、様々な書類を取り寄せるなどの手間もあることから、司法書士など専門家に依頼するのが一般的です。
令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化され、所有権の取得をした日から3年以内に申請しなくてはならなくなりました。土地の売却が決定してから相続登記の移転を行っても、期限内であればもちろん問題ありませんが、相続登記をしている間に高値で売るチャンスを逃す可能性もあります。
なお、専門家に依頼して相続手続きを行う場合は、その費用もかかりますので、いくらかかるかを把握しておくことが大切です。
土地を相続する場合は、その用途によって相続税が減税される特例があります。
そのため、子や孫に資産を残す時、土地の形で残した方が相続税は少なくなるのです。
しかし現金化してしまえば節税効果がなくなるため、相続税は当然高くなります。
ただし、売却した方が相続はさせやすいというメリットもあるため、売却価格と相続税のバランスでどちらが良いか判断すると良いでしょう。
土地を売却すれば一時的にまとまった現金を手にすることができます。
しかし、土地活用を行えば、将来にわたって継続的に収益を得られる可能性があります。
土地活用の方法によっては、一時的な現金を得るよりも、長期にわたって少しずつ収益を上げていった方が、結果としてより多くの利益を得られるかもしれません。
そのため、本当に活用する方法がないか、活用した場合の利回りと売却した場合の利益等を比較し、どちらが適した方法なのかをよく検討する必要があるでしょう。
売るか、それとも活用するかで迷ったとき、以下のような特徴を持つ土地であれば、活用したほうが長い目で見てメリットが大きいです。
●駅から徒歩10分圏内の土地→アパート、マンション経営
●駅から近く高層の建物も建てられる土地→マンション経営
●駅から少し離れてはいるが、公園やスーパーなど周辺環境に恵まれている土地→戸建て経営、賃貸併用住宅
●駅から離れてはいるが、広さのある土地→ 高齢者施設
●人通りや交通量の多い道路の近く→コインパーキング、店舗経営
土地は、広ければ良いというものではなく、そのエリアのニーズを的確にとらえることが重要です。
狭くても、都市部にあって駅に近ければ、コインパーキングや駐輪場などの需要があります。
また、駅から多少遠くても、環境が良ければファミリー向けの戸建て賃貸などの需要は高いです。
持っている土地の特徴とそのエリアのニーズがマッチすれば、売却するよりも活用した方が良いでしょう。
土地を売却すると、一時的に大きな現金収入が得られますし、売却以降は土地を管理する必要もなくなります。土地は持っているだけでも税金がかかりますので、維持費の負担もなくなることもメリットの一つでしょう。
ただ、土地を売ったときに得られる売却益は、諸費用を引いたものですので、売却額によっては思ったよりも手取り金額が少ない可能性があります。
売ってしまえば相続税の節税対策もできませんので、長い目で見ると、売却せずに活用した方がメリットが大きいと考えます。
駅から近い、周辺環境が良いなどの条件が整った土地は、アパート・マンション経営にも適しています。
土地を活用すべきか、それとも売却すべきか迷ったら、ぜひ私たちクラストにご相談ください。
私たちは、マンション経営と土地活用で47年の実績を積んで参りました。お客様の土地に合わせた最適なプランをご提案いたします。
独自の「トータルサポートシステム」により、マンション建設から維持管理まで、一貫してサポートして参ります。
土地は、売却すれば一時的に大きな利益を得られますが、長い目で見ると、活用した方がメリットが大きいことが多いです。
まずは一度ご相談いただければ、土地活用の可能性について理解しながら、堅実なマンション経営のイメージも持つことができるでしょう。
土地活用に興味がございましたらお気軽にご相談ください。
