土地活用は、不動産投資の一つの手段として注目を集めています。その中でも貸し倉庫経営は、比較的初期費用を抑えながら安定的な収入を得られる可能性があり、人気が高まっています。
しかし、貸し倉庫経営にはメリットだけでなくデメリットも存在します。この記事では、貸し倉庫経営のメリット・デメリット、成功させるためのポイントや注意点、そして具体的な始め方まで詳しく解説していきます。
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貸し倉庫経営とは、空いている土地に倉庫を建て、そのスペースを企業や個人に貸し出すことで、賃料収入を得るビジネスモデルです。
倉庫の用途、形やタイプによって、以下の種類があります。
【用途】
一般倉庫：企業が製品や原材料を保管する一般的な倉庫
特殊な倉庫：冷蔵倉庫、危険物倉庫など、特殊な用途に特化した倉庫
【タイプ】
屋内型：ビルや工場の中に収納スペースとして倉庫を作るタイプ
屋外型： 屋外にコンテナを設置するタイプ
また、契約の方法にも違いがあります。貸し倉庫は不動産賃貸契約として貸し出すもので、アパートの部屋を貸し出すイメージです。中の荷物について、基本的に貸主は責任を負いません。
トランクルームは倉庫業法が適用され、国土交通省に登録している業者のみが営業できる形態です。委託契約となっており、中の荷物の管理は業者が行います。
貸倉庫は個人で利用するトランクルームとは異なり、法人が多く利用します。ものを置く場所が少ない都市部や、物流の要所に土地があるなら、高い需要が見込めるでしょう。
貸倉庫経営には、以下のようなメリット・デメリットがあります。
貸倉庫経営の大きなメリットは、初期費用を抑えられることと管理の手間が少ないことです。
アパート経営などと比較すると、建物建設費などが安いため、初期費用を抑えることができます。 大規模な倉庫を建設するとなると話は別ですが、コンテナを設置するだけなら初期費用は数百万円で済むでしょう。
アパートやマンション経営では数千万円、規模によっては1億円を超える費用がかかるため、それと比べるとはるかに安い費用で始めることができます。
アパートマンション経営の表面利回りは8%前後、実質利回りは3%〜6%程度だといわれています。
貸倉庫の利回りは10%〜20%、場合によってはそれ以上の利回りも期待できます。 経営が軌道に乗れば、早い時期から黒字化が期待できます。
アパート・マンション経営では、定期的なメンテナンスが欠かせません。最新の人気の設備を取り入れながら、入居者のニーズに応えていくことも必要です。
しかし貸倉庫経営では、コンテナを設置するだけですので、管理の手間は比較的少ないです。専門の管理業者に業務を委託してしまえば、収益は減るものの、ストレスなく経営ができるでしょう。
たとえば周辺に工場がある、生活に便利なお店がないなど住宅を建てるには不向きな土地であっても、貸倉庫なら問題ありません。活用法がないと諦めていた土地でも、十分収益を上げられる可能性があります。
一方で、貸し倉庫経営には、以下のようなデメリットも存在します。
用途地域によっては貸倉庫を建てられない
上記のエリアにある土地は住宅の建築を目的としているため、貸倉庫を建てることは基本的にできません。
貸倉庫は商業施設にあたるため、住宅専用の地域には建てられないのです。法令を確認せずに計画を進めてしまうと後で頓挫してしまいますから、用途地域は最初に確認すべき重要な事項です。
アパートやマンションはそれ自体を担保にできるため、比較的融資が受けやすいです。
しかし、貸倉庫は資産価値が低く、担保としての評価も低いため、融資を受けにくいというデメリットがあります。自己資金を十分に用意しておく必要があります。
アパート・マンション経営では、土地の上に住宅を建築することによって固定資産税が最大6分の1まで減額されます。非常に節税効果が高いです。 それに対して貸倉庫は軽減措置がないため、固定資産税をまるまる支払う必要があります。
初期費用が安いからといって、コンテナを建てればすぐに収益が上がるわけではありません。
貸倉庫を利用する人は主に法人であり、アパートやマンションなどの賃貸物件ほどの認知度もありません。そのため、その地域で本当にニーズがあるのか綿密にリサーチすることが重要で、効果的な情報提供によって集客していくことが必要です。
貸倉庫に適した土地は以下のような特徴を持っています。
大型トラックの通行が容易な国道や県道へのアクセスが良い立地は、多くの企業からの需要が見込めます。
物流業者や企業にとって、荷物の運搬がスムーズに行えることは非常に重要なポイントです。
工業地域や物流拠点の近くに立地している場合、倉庫の需要が高まる傾向にあります。
また、住宅地から離れた場所であれば、騒音や振動などのトラブルを避けることができます。
広大な敷地を確保しやすいというメリットがあります。できれば正方形や長方形など、形状が整っている土地だとなお良いです。倉庫の設計が容易で効率的な利用が可能です。
荷物の出し入れがしやすいように、車が入れる間口が広いと利用しやすいです。
貸倉庫経営を成功させるために、注意するべきポイントがあります。
周辺の倉庫施設の賃料や設備などを比較し、差別化できる要素を見つけることが重要です。そのためには、競合の調査を綿密に行います。
貸倉庫経営に限ったことではないのですが、そのエリアのニーズに適していなければ集客は難しく、安定した収益が見込めません。
本当に貸倉庫の需要があるのか、需要があるとしたらどのような形や広さの貸倉庫なのか、しっかりとリサーチしましょう。
中小企業向けの小型倉庫、大型物流企業向けのメガ倉庫など、ターゲットを明確にすることで、借り手のニーズを満たす適切な大きさの倉庫を建てることができます。
貸倉庫は大きければ良いわけではありません。大きいとそれだけ賃料も高くなるため、借り手がつかないリスクがあります。
逆に狭すぎると 荷物をたくさん収めたい企業のニーズを取りこぼしてしまうことになります。どちらの需要が高いか見極めることが重要です。
貸倉庫経営は、比較的新しいビジネスモデルです。ですので、市場調査や競合調査が不可欠であり、綿密なリサーチが経営を左右するといっても過言ではありません。
そもそも貸し倉庫を建築できる土地なのか、できるとしたらどのくらいの規模の貸し倉庫が良いのかなど、個人で判断するのが難しい点もたくさんあります。
利用者の募集も難しい土地活用の方法ですから、貸し倉庫経営のノウハウを持った、信頼できるパートナーを探すことが大切です。相談しながら計画を進めていくことで、失敗のリスクを限りなく低くできるでしょう。
貸し倉庫に適した土地を選ぶ際には、上記のポイントに加えて、将来的に土地の価値が上昇する可能性や、周辺地域の開発計画なども考慮する必要があります。
土地活用のプロフェッショナルに相談し、総合的に判断することが重要です。私たちクラストは、約50年にわたり、皆様の土地活用のサポートをしてまいりました。
その土地によって最適な活用の方法は違います。それぞれの土地に合った活用方法をご提案いたします。まずは一度、ご相談ください。
