所有している土地を放置しておくのではなく、何らかの形で活用したいと思っている方も少なくないですよね。
とはいえ所有している土地が地方にある場合、都会と違って需要が見込めないと考え、放置してしまっている方も多いのではないでしょうか。
そこで、今回の記事では地方（田舎）の土地活用事情をはじめ、活用する際の注意点やアイデア例、成功のコツについてまとめました。
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「土地活用」と一言で言っても、その土地が都会にあるのか、田舎にあるのかで難易度は大きく異なります。
田舎では都会ほど「土地を借りたい」といったニーズがないため、活用されずに空き地のまま放置されているケースも少なくありません。
とはいえ、空き地のまま固定資産税を支払い続けるのは得策とはいえず、様々な角度から土地活用について検討することが大切です。
田舎にある土地の中でも、特に難易度が高いとされる土地の特徴は次の通りです。
ひとつずつ、見ていきましょう。
空き地のまま放置されるケースとして、そもそもの地形が複雑すぎるといったことが挙げられます。
一見平地のように見える雑木林であっても、奥に行くにつれ窪みや丘がある場合など造成を考えなければなりません。
造成といっても整地だけで終わればまだ良いほうで、時には地盤改良や切土、盛土をしなければ使い物にならないこともあるでしょう。
整地や土壌の設備をする際は「造成費」といった費用が必要なほか、それ相応の金額を支払わなければなりません。
また、造成では許可が必要となる場合もあるほか、建築費用と違って造成費用は融資が下りにくいといった問題も潜んでいます。
そのため、地形が複雑な土地の活用を考えている場合は造成費も念頭に入れたうえで、活用するか否かの判断を下すようにしましょう。
規制の詳細については後述しますが、田舎では農地や自然を守るためにいくつかの法律が定められているケースが少なくありません。
規制の中で代表的なものとして「市街化調整区域」と「農地法」が挙げられます。
これらの規制が厳しいところでは、建物の建築時はもちろんのこと造成時においても許可が必要となることがほとんどです。
そのため、土地活用前に土地利用規制を忘れずに確認しておくようにしましょう。
田舎の土地の中には極端にアクセスが悪く、使いづらい土地があります。
また、過疎化によって人口が減少している、少子高齢化が深刻であるといった場合、土地活用をしようと思っても具体的なアイデアが浮かびにくいでしょう。
そのため、需要がほとんど見込めず、これといって活用方法がないような土地の場合には売却や寄付、自身で使うといった選択肢もあわせて検討することをおすすめします。
土地活用を検討する際、「市街化調整区域」や「農地法」といった規制について確認することが大切です。
ここではそれぞれの規制について、簡単にまとめてみました。
市街化調整区域とはその名の通り、市街化を抑制する地域のことです。
市街化調整区域では、原則として住宅や商業施設をはじめとした建物を建てることができません。
そのため、空き地が市街化調整区域に該当している場合、駐車場や資材置き場として活用するしかないでしょう。
また、市街化調整区域に該当するか否かを確認する方法として以下の2通りが挙げられます。
市区町村によってはインターネット上で確認可能ですが、検索サービスが提供されていない自治体もあるので注意しましょう。
市街化調整区域と並んで、気を付けたいのが「農地法」の規制です。
地目が農地として登録されている土地を、農地以外の地目に変更する際は農業委員会の許可を得なければなりません。
また、場合によっては地目変更の許可を得るまでに2～3カ月ほどかかることもあるため、余裕をもって申し出ることが大切です。
なお、農地の中でも「農業振興地域（農振地域）」に指定されていると、農地から他の地目（宅地など）に変更できません。
そのため、農振に指定されている場合は他の農家に売ったり、市民農園にしたりといった選択肢を選ぶことになるでしょう。
地方の土地は都心部に比べ、土地活用が難しいことは事実です。
とはいえ、地方の土地であってもおすすめできる活用アイデアもありますので、例を一緒に見ていきましょう。
収益性はあまり見込めませんが、使用貸借目的で土地を駐車場や資材置き場として貸し出す方法が挙げられます。
なお、「使用貸借」とは建物の建築以外で土地を活用することです。
先にも述べたように収益性は高くないものの、常に一定のニーズがあることから、空き地のまま放置しておくよりは良いといえるでしょう。
トランクルーム経営は数ある土地活用の中でも、少ない初期費用で始められることから人気が高まっています。
トランクルーム経営では貸倉庫を利用者に貸し出すことで、利用料を得る土地活用方法です。
更地でも建物でも、コンテナさえ設置すれば始められることからハードルが低く、土地の条件に左右されにくいといった強味があります。
注意点として、まだ日本ではそこまで認知度が高くないことから経営ノウハウや建築費などの情報が乏しく、業者選定は慎重に行うようにしましょう。
立地やアクセスが極端に悪くない場合、戸建ての賃貸住宅として貸し出すのもひとつの手です。
アパートやマンション経営と比べ、管理にそれほど手間がかからないことに加え、多くの入居者を集める必要もありません。
また、一般的に集合住宅よりも戸建てのほうが家賃を高めに設定できることから、収益プランもたてやすいでしょう。
デメリットとしては、集合住宅と異なり入居者が退居してしまうと収益が0になってしまいます。
そのため、空室リスクが高い点を考慮したうえで、シミュレーションをきちんと行うようにしましょう。
先ほど、駐車場や資材置き場といった活用アイデア例をお伝えしましたが、そもそもの利用者がいなければ利益は生じません。
その反面、太陽光発電は集客する必要がないことに加え、メンテナンス以外の管理は基本的に不要です。
また、太陽光発電は国が推進していることもあり、FIT制度や補助金制度などの制度が充実しています。
どこの土地に設置しても導入費用や電気の買取価格に違いはないことから、地価の安い土地を活用するのはお得といえるでしょう。
とはいえ、四季を通じて日照の変化があることから、月によっては見込み額の売電収入が得られない恐れがあることを頭に入れておく必要があります。
昨今のキャンプブームを背景に、キャンプ場用地の購入ニーズが高まっています。
そのため、地方の山林をキャンプ場として活用する方法もあるでしょう。
キャンプ場は宿泊施設等を設置すると旅館業法の許可が必要となりますが、利用者が自身でテントを張って宿泊する形式であれば許可は不要です。
また、焼き場を提供するだけであれば飲食店業の許可等も要りません。
周囲が自然に囲まれている場合、検討する価値は十分にあると言えるでしょう。
最後に地方の土地活用を成功させるために大切なポイントを紹介します。
土地活用を始めるにあたって、周辺の土地がどのように活用されているのかリサーチをするようにしましょう。
また、近隣に開発計画が予定されていないかどうかを調べることも大切です。
戸建ての賃貸住宅として活用したい場合、地元の家主さんに一度話を聞きに行くのも良いでしょう。土地活用を成功させるために事前の情報収集は欠かせません。
土地活用の計画がいくらかまとまってきたら、実行に移す前に収支のシミュレーションを済ませるようにしましょう。
というのも、古い建物を壊した後に固定資産税の増税で慌てるケースが後を絶たないことが挙げられます。
駐車場等に転用してから税金の増額によって収支の予定が狂ってしまっては、元も子もありません。
そのため、収支のシミュレーションを念入りに行うことはもちろん、税金対策についても考えることが大切です。
地方の土地活用では出口戦略を考えることも欠かせません。
成功を前提に進めるのではなく、万が一、土地活用に失敗してしまったとしても出口戦略がきちんと練られていれば、適切なリカバリー策を講じることができるでしょう。
事業を撤退させるにあたって、解体費用やローン、税金といった負債が生じるケースがほとんどです。
そのため、それらの被害が少しでも少なくなるような戦略を立てておくようにしましょう。
ここまで地方の土地活用事情をはじめ、活用する際の注意点、アイデア例、成功のコツなどを解説しました。
地方の土地活用は都心部と異なり、注意しなければならない点が数多く存在します。
また、中には規制によって簡単に活用できない土地もあり、個人の判断だけで土地活用を進めてしまうと赤字になる可能性もあります。
そのため、田舎で土地活用を成功させたいと考えている場合、まずは専門家に相談することをおすすめします。
株式会社クラストでは47年にわたって積み上げたノウハウと確かな技術を元に、お客様のニーズに合わせた最適な提案を心がけています。
また、所有の土地について無料の土地診断も実施しております。（一部エリアによっては対応できない場合があります）
土地活用について悩みや疑問があれば、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
