土地活用を始めようと考えていて「儲かる土地活用の方法を知りたい」という方は多いかと思います。
土地活用は、どの方法でも良いわけではありません。儲かる方法とそうでない方法がありますので、その見極めをしてから始めなければ失敗してしまう可能性があります。
どのような土地活用が儲かるのか、失敗しないためのポイントなどについて解説しますので、土地活用の方法で迷っている方はぜひ参考にしてください。
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結論から言いますと、土地活用は正しい方法で行えば儲かるでしょう。そのポイントは、以下の3つです。
そのエリアのニーズにあった土地活用の方法を選ぶと同時に、これらのポイントを抑えておけば土地活用は儲かるといえます。
不労所得という点だけに目が行きがちですが、土地活用は経営です。税金や法律に関する知識も必要ですし、リスクも考えなくてはなりません。
自分で情報を得ようとすることなく、とりあえず儲かると言われた方法ならなんとかなるだろうと考えるのはとても危険です。
たとえば、「高い賃料を設定できるからマンションを建てよう」「1部屋あたりの賃料が高いファミリータイプにしよう」といった安易な考えだとリスクが高くなります。
賃料単価は部屋数が多い方が高くなるので、単身者向けのアパートの方が収益は上がり、経営は安定するでしょう。一方で、子供がいる世帯よりも単身者世帯の方が入れ替わりが激しく、空室のリスクは高いといえます。
つまり、この方法なら絶対に儲かるという土地活用はないということです。そのエリアのニーズにあった方法で、なおかつ収益性やリスクも考えた活用法を選ぶことが成功への近道になるのです。
土地活用の方法はいくつもありますが、その中でも代表的な活用法について解説します。
これらの土地活用なら必ず儲かるというわけではなく、それぞれの方法において儲かるポイントを押さえておくことが大切です。
まず、初期費用がかからないという点でおすすめなのが土地賃貸です。土地を貸し出すだけですので、建物を建てたり、維持管理したりする費用は借主の負担です。
土地の状態によってはそのまま何もせずに貸し出すことができるので、支出はほぼなしで土地活用を始められるということです。
住宅経営やテナント経営と比べますと賃料単価は低くなるものの、良い借主さえ見つかれば限りなく低いリスクで土地活用にチャレンジできる方法です。初期費用をできるだけかけたくない人におすすめの方法です。
駐車場経営も、初期費用を抑えて支出を少なくできる土地活用の方法です。
アパートやマンション経営は、建物を建築するだけでも大きな費用がかかりますが、駐車場の場合は、設備を整えるとしても数百万円あればできるでしょう。
また、収益が少なくなるものの、「一括借り上げ方式」にすれば、設備の建築から維持管理まですべて任せることができます。
駐車場経営はコインパーキングにするか、月極駐車場にするかの見極めが重要です。一般的にはコインパーキングの方が儲かるとされていますが、立地次第です。
そのエリアでどちらが需要が高いのかをリサーチし、適した方法で土地活用ができれば安定的に収益を上げていけるでしょう。
少し広めの土地を持っているなら、アパート経営を検討しましょう。30坪程度でも小さなアパートを建てられますが、できれば60坪〜80坪ほどあると余裕を持って建てられます。
アパート経営で収益を増やすには、以下が重要なポイントです。
ただし、鉄筋コンクリートの方が賃料は高く設定できるため、周囲の競合物件の調査が必要です。初期費用は安いに越したことはありませんが、将来的な収益を考えた時に鉄筋コンクリートの方が良い場合もあります。
少し広めの土地があるなら、マンション経営が良いでしょう。アパートよりも部屋数が多くなるので、収益性も高くなります。
アパートとマンションの区別は法的なものではなく、明確な定義があるわけではありません。一般的には2階建てまでの木造または鉄骨造の建物をアパート、3階以上で鉄筋コンクリート造の建物をマンションと呼ぶことが多いです。
鉄筋コンクリート造にすると初期費用はかかりますが、その分、賃料を高く設定できます。
また、マンション経営で収益を上げるには、そのエリアのニーズにあっていることが何よりも重要です。
家賃が高めですと、学生が住むのは難しいため、単身者の社会人か、結婚したての世帯、リタイアした高齢者世帯などが考えられますが、どのような物件が求められているのかを綿密に調査した上で建築することがとても大切です。
都市部にある土地なら、ウィークリーマンションやマンスリーマンションとして貸し出すのも一つの方法です。一般的なマンションよりも高い賃料を設定できるので、収益性も高くなります。
賃料の点でいえば、最も儲かるのがテナントやオフィスビルの経営です。アパートやマンションよりも高い賃料を設定できます。管理費や維持費、光熱費などは基本的に借主負担ですから、支出も少なくできます。
貸し出す相手が企業や法人ですから、入れ替わりが少なく長期にわたって利用してもらえる可能性が高いです。また、一般の人に住宅として貸し出すよりもクレームやトラブルが少ないのも大きなメリットです。
テナントを募集するならなるべく長期で借りてくれる相手を選びます。飲食店や美容院は少なからず退去のリスクがありますが、ドラッグストアや調剤薬局は近くに病院・クリニックがあると収益が安定します。
オフィスとして貸し出すと長期にわたり安定した収益を見込めますし、最近は介護施設や保育園の需要も高まっています。
また、住宅を建てるのにはいろいろな規制があり、土地によってはアパートやマンションが建てられません。周囲に高い建物があり、日当たりなどに問題がある土地も住宅を建てるのは難しいでしょう。
しかしテナントやオフィスビルなら問題ないケースが多いので、人通りが多い場所に土地を持っているなら、テナント経営がおすすめです。
土地活用は、長期的に安定した収益を得られる資産活用の方法ですが、誰でも成功するかというとそうではありません。
土地活用で失敗しないためのポイントは、5つあります。
土地活用は何よりも立地が重要です。「マンション経営だから儲かる」のではなく、そのエリアでマンションの需要があるから儲かるのです。土地によっては駐車場が良いかもしれませんし、テナントビルの方が向いているかもしれません。
また、土地活用を成功させるにはできるだけ支出を少なくしたいところですが、どう経営していくことが正しい方法なのか、初めてですと判断のつかないことも多いと思います。
だからこそ、土地活用の専門家のアドバイスが必要です。土地活用の目的を高い収益とするのか、それとも安定性を重視するのか、または相続税対策のためなのか、それによっても経営方針が変わってくるはずです。
土地活用が初めてですとわからないことだらけだと思いますが、そのまま進めてもうまくいかないでしょう。土地活用の専門家に相談しながら、堅実に進めていくことをおすすめします。
土地活用の方法はいろいろありますが、どれもが儲かるわけではありません。その土地にあった方法で、なおかつ初期費用をできるだけ抑えながら、高い賃料設定できる方法を選ぶことが大切です。
どの方法が適しているのか、初めての土地活用ですと判断できないことも多いと思います。そのような時こそ、土地活用の専門家に頼ってください。
私たちクラストは、47年にもわたり皆様の土地活用をサポートしてまいりました。マンション建設だけでなく管理部門も社内に備えていることから、一貫したサポートが可能です。
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