土地は持っているだけですと税金がかかり、維持していくのも大変です。しかし、駐車場経営やマンション経営を行うことで、収入が維持費を上回れば、ゆくゆくは不労所得が得られるようになる可能性もあるものです。
しかし、土地活用にはリスクがつきものです。どのような活用方法であれ、リスクは必ずありますので、何も考えずに始めてしまうと経営が行き詰まるかもしれません。
利益だけに惑わされず、リスクと対策を知ってから始めることで、不動産経営の失敗を防げるでしょう。そこで今回は土地活用の方法別に、リスクと対策について詳しくお話しします。
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土地活用とは、土地を使ってビジネスをすること、不動産経営ですから、うまくいけば大きな利益があげられる反面、リスクも当然あります。
たとえば、アパート経営が順調にいっていたとしても、台風や豪雨の被害によって建物に損傷が生じ、人が住めない状態になってしまうことがあります。
もちろん、保険に入っていればある程度の補填はできるものの、建物という重要な資産を失ってしまうことになるでしょう。
また、金利の上昇というリスクもあります。全て自己資金で物件を購入できる人は少ないですから、多くの人はローンを利用しているはずです。
アパートやマンションの購入となると多額の費用がかかり、ローンの返済額も小さくはありません。将来的に金利が上昇する可能性もあり、予定した金額での返済が難しくなるというリスクもあります。
この先5年、10年後の金利がどうなっているかを正確に読める人はいません。その時の社会情勢によって思わぬ事態になることもありますから、そのようなリスクも考えたうえで経営を進めていかなくてはならないのです。
ただし、リスクをゼロにすることはできませんが、対処法を考えておくことはできます。どのようなリスクがあるのかをしっかりと理解し、対策を考えておけば問題ありません。
では、土地活用にはどのようなリスクがあるか、どうすればそのリスクを少しでも下げられるのか、活用方法ごとに解説します。
駐車場経営はマンションなどと違い、大きな建物が必要ないため、比較的リスクの少ない土地活用の方法だといわれています。しかしリスクがないわけではありません。
一番大きなリスクは、ニーズを誤り、思ったほどの収益が上がらないことでしょう。
駐車場経営において最も重要なのは立地選びです。料金が安ければ利用してもらえるわけではなく、そもそも車をとめるという需要がなければ収益は上がりません。
また、コインパーキングにするのか、月極駐車場にするのかも、ニーズをしっかりとリサーチしてから決めないと失敗の原因となります。
たとえば住宅街に作るなら、駐車場のないマンションやアパートの周辺に月極駐車場を、商業施設やオフィスビルの近くならコインパーキングが需要があるでしょう。
駐車場経営を成功させるためには、本当にそのエリアでニーズがあるのか徹底してリサーチすることが大切です。
アパート・マンション経営は、長期にわたって安定的に高い収益を上げられるのが魅力の土地活用の方法です。
堅実な方法のひとつですが、アパート・マンション経営で誰もが直面するリスクが、空き室リスクです。
空室のリスクには主に3つあります。
1.立地が悪くニーズがない
2.経年劣化で空室が増える
3.周辺に新しい物件ができ供給過多になる
そもそも立地が悪かったり、そのエリアのニーズにあっていなかったりするとなかなか入居者が集まりません。駅から遠い、周辺にスーパーやコンビニが少ないという土地は人気がなく空室リスクも高いです。
また、立地が良くても築年数が古くなるほど人気が落ちていきます。どうしても新築物件の方が人気があるため、時間が経つほどだんだん空室が増えていくのです。
そして今後日本は人口が減り続けていきます。それなのに周辺にどんどん新しい物件ができれば、少ない人口の奪い合いになり、なかなか空室が埋まらなくなることが予想されます。
これらの空室リスクを避けるためには、何よりも立地が重要です。もし今持っている土地の立地がアパート・マンション経営に適していないなら、そこに無理に建物を建てるのではなく、もっと条件の良い土地に買い換えるというのも一つの方法です。
立地の良いところで、人気の設備を備えている、「ペット可」など特定のニーズに応える物件であるなどであれば、空室リスクを限りなく低くすることができます。今、賃貸物件にはどんなニーズがあるのかを見極めることが重要です。
トランクルームは、アパート・マンション経営と比べると管理の手間も少なく、初めての土地活用にも適した方法だといわれます。
トランクルームの市場規模は年々拡大しているため、今後も成長が期待できる分野です。
しかし空室のリスクは常にあります。アパートやマンションは2年契約が多いですが、トランクルームの場合は月単位で契約します。短ければ1ヶ月しか利用しないということもあります。
賃貸物件ほど賃料も高くないため、収益を上げるには常に満室を維持するための対策が必要です。
そのエリアで需要があるかどうかのリサーチも欠かせませんが、コンテナを設置するだけの簡単な方法だからこそ、他社との差別化も必要です。
・空調設備を設置して預けたものへの影響を最小限にする
・防犯カメラを設置する
・夜でも安心して来られるように照明設備を設置する
など、できる限り顧客のニーズに応えられるようにすると、高い利用率を維持できるでしょう。
太陽光発電は、設置する際の費用が賃貸住宅と比べると低いものの、収益もそれほど大きくはなりません。
加えて、天候の影響を受けやすいというリスクがあります。設置するときには問題ないと思っていたのに、悪天候が続き、発電量が下がったため収益も上がらなかった、という話はよくあります。
また、自然災害のリスクもあります。台風や豪雨によってパネルが破損してしまうと発電自体ができなくなってしまいます。
自然災害については、保険の加入によってある程度は対策ができるでしょう。天候については想定するのが難しい部分ではありますが、過去の天候、日照時間などを綿密に調査して、太陽光発電に適した土地であるかどうかの判断が重要になってきます。
土地活用のリスクを限りなく低くするためには、土地活用の専門家の意見を聞くことが重要です。
たとえば土地活用の中でもマンション経営は人気の活用方法ですが、だからといって自分が持っている土地がマンション経営に適しているかどうかはわかりません。
駐車場経営の方が合っているかもしれませんし、駐車場経営にもコインパーキングと月極駐車場がありますから、方法を間違えてしまうと全く収益が上がらない、ということにもなりかねないのです。
そのため、できるだけリスクを下げ、安定的に土地活用を行うには、土地活用の実績がある専門家に相談し、その土地に適した活用の方法を提案してもらうのが一番確実な方法です。
それと同時に、自分でも20年、30年先のことを考えて土地活用を始めることが重要です。
土地活用に失敗してしまうオーナーの多くは、見通しが甘く、そのエリアのニーズもあまり考えずに始めてしまうことから、赤字経営になってしまうのです。
先を見据え、専門家の意見も聞きながら、堅実な経営をしていくことが土地活用成功の秘訣といえます。
ここまで、土地活用の方法ごとにリスクと対策をご紹介しました。土地活用にも色々な方法がありますが、それぞれリスクがあります。ただし、どのようなリスクがあるのかを理解し、対策も考えてから始めれば、大きな失敗は防げるでしょう。
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