町田市・森山様邸
地域のランドマークとなる２棟建て賃貸。
徹底した入居者目線で空室待ちができる物件に
森山 剛延様
創業明治38年の株式会社森山商事代表取締役。地元・町田の発展のために不動産の賃貸／管理をはじめ幅広い分野でご活躍。８年前に１棟目、２年前に２棟目となる賃貸マンションをクラストで建築されています。
※撮影の際にマスクを外していただきました。
難易度の高い設計・施工に応える高い技術力、管理の対応の質が決め手に
大学卒業後は大手企業に就職し、海外プラント建築のエンジニアなど、国内外で活躍されていた森山様。十数年前にお父様から急きょ不動産賃貸事業を継承されました。築70年のアパートの建て替えにあたり、パートナーとして選んでいただいたのが当社でした。
「クラストさんを初めて知ったのは、長男が転勤先の名古屋で賃貸住宅を借りたとき。いくつもの観点から数社を比較検討した結果、トータル的に優れていて借りることになったのが、クラストさんの管理する物件でした。
その後、長男が正月に帰京していたときに、配管が壊れて階下の部屋が水浸しになるというトラブルが起きたんです。
でも、クラストさんは長男に『名古屋に戻らなくていいです』と言って、修理や片付けなどの一切の対応をしてくれた。長男は正月休みを東京で予定通り過ごし、名古屋に帰ると修理は完璧に終わって部屋も元通り。これまでにたくさんの管理会社とお付き合いがありましたが、『責任は管理会社にある』とすぐに明言して、しっかりと入居者目線で対応してくれた会社ははじめてです。本当に素晴らしい対応でした」
時を同じくして、築70年のアパートがあった土地に賃貸住宅建築を計画されていた森山様。４社から図面や見積もりを受けていましたが、当社に信頼を寄せていたご長男の薦めもあり、当社での建築も検討していただきました。
「希望していたのは、２階に母の部屋をつくり、４階・５階ペントハウスの自宅は中階段でつなぎ、２階と４階を結ぶエレベーターをつけて二世帯住宅にすること。賃貸併用マンションで自宅部分は二世帯住宅、しかも法的な制約や構造強度上の難しさから、先に提案を受けていた会社からは『やってみます』という返事しかもらえなかったのです。何億円もかける事業なのに、そんな自信のない答えをする会社に依頼することはできません。
そこで改めてクラストさんに相談したら『できます』ときっぱり。難易度の高い設計・施工を高い技術力でクリアできるということでした。間取りや設備・仕様についても、将来を見据え、他との差別化を図るために一般的な賃貸住宅のそれとは違う『規格外』を希望したのに対し、すべてを受け入れてくれたのが唯一、クラストさん。前例がなく、手間もコストもかかるために、他社では『それでは入居者が入らない』『儲からない』と言われた希望に対して、すべて応えてくれました。融資の面でも、銀行にクラストさんの建物がいかに良いもので、将来にわたってきちんとお金を返せるものなのか等を説明したところ、将来のビジョンも含めて銀行に納得してもらえて、『融資』『技術』『管理』の３つが揃いました。これを軸に星取り表をつくり、先行の４社とあわせて再度検討した結果、信頼できるパートナーとして正式に依頼をしたのがクラストさんでした」
「これが賃貸？」と思われる、
ステータスを感じられる賃貸を実現
８年前に完成した１棟目の賃貸部分は、１ＬＤＫ×13戸+オーナールーム。当初のご要望どおり、２階と４階・５階に２世帯住宅仕様のオーナールームを設けています。
様々な工夫が施されている1棟目の外観
（左）広めの空間、姿見など入居者に嬉しい玄関まわり
（右）入居者の使い勝手の良さを意識したキッチン
入居者が生活しやすい間取りに。収納スペースも豊富
「間取りも設備仕様も、これまでにない新しい試みをいくつも行っているので、クラストさんは苦労されたと思います。当時は変わったことをしていると言われましたが、今となっては入居者の方が『良いよね』と言ってくださっている。なかでも女性が多く、みなさんきれいに住んでくださっています。企業契約も多く、転勤などで空いたらすぐに次の方が入居されるなど、常に満室となっています」
１棟目を建築されているときから、２棟目の建築も視野に入れていたという森山様。１棟目と同様、数社からの提案を受け検討されたそうです。
「１棟目が完成した後に父が亡くなったので、すぐに次の話を進めようとはしませんでした。その後、２年目のお正月に来て『いかがですか』と声をかけてくれたのがクラストさん。こういう人の心を感じる対応はとても印象的でした。２棟目については、クラストさんにお願いして建てて、同じような建物になるのは嫌だと思っていました。でも、１棟目の実績や対応など、様々な状況を鑑みてクラストさんが最適なパートナーでした。長男が名古屋から戻ってきていたタイミングもあり、『２棟目も付き合ってくれる？』とお願いしました」
森山様ご夫妻、ご長男に、当社の花田が担当者として加わり、２棟目の建築プロジェクトがスタート。情報収集のための視察や話し合いを幾度となく重ねていきました。
「２棟目のコンセプトは、物件を見た人に『これ賃貸？』と思われるような建物、です。私自身、結婚して賃貸住宅に住んだときに、遊びに来た友達に『親のすねをかじっているときはカッコいいところに住んでいたのに、自分で働いてとなったらここ？』と思われるのが恥ずかしかった。ですから、賃貸だけど分譲マンションのような、ステータスを感じられるような建物にしたいと考えました」
外観デザインはご長男たちの意見でプロヴァンス風の仕上がりに。ロードバイクやベビーカーを置くことができ、ワークスペースとしても活用できる広々としたエントランスクローク、キッチン～洗面・脱衣室～廊下～ＬＤをぐるりと回れて、キッチンに立ちながら脱衣室の子どもの様子を見守ることができる間取りなど、森山様のご家族と花田で、腹を割って様々な意見を出し合い、じっくり相談しながら決めさせていただきました。
周辺でもひときわ目を引く、プロヴァンス風に仕上げた外観
玄関を入ってすぐの場所には広大なスペース
リラックスすることができるゆとりある空間
キッチンに立ちながら脱衣室の子どもの様子を見守ることができるように間取りを工夫。シンクは各階で異なる配色に
収納スペースも豊富に設けている
分譲レベルの浴室・洗面所の仕様は入居者も嬉しい
最新電子錠設備は標準装備
「斜線制限でできた斜めの壁をプロジェクターの画像などを映し出すスクリーンにしたり、変形スペースを活用して飾り棚をつけたり。多くの入居者がこれまでもっていた収納を処分するくらい充実した収納も設けています。クラストさんには細かな部分までよく対応していただきました」と森山様は振り返ります。
独自のシステムで管理費は無料
相場より安めの家賃設定でも高収益
地域のランドマークになる建物を目指し、外観・外構にも様々なこだわりが活かされています。
「エントランスの自動ドアはあえて透明ガラスではなく、和紙調の素材を張り、照明は暖色系に。夜になるとふんわりとやわらかな光が外に漏れ出て、帰宅した入居者にほっとしてもらえる、懐かしい雰囲気を作り出しています。12月はウィンターイルミネーションの演出をしていますが、映えスポットにもなって、道行く人が写真を撮ってＳＮＳにアップしたりしているのを見かけます」
和紙調の素材と暖色系の照明でやわらかい雰囲気に
夜になるとまた違った味わいの雰囲気に変身
冬には施したイルミネーションが美しく、撮影スポットになっている
２棟目は1LDKと2LDK、全16戸からなる4階建て。１棟目と同様、管理も当社が行っています。
「完成はコロナ禍直前の2020年３月。こだわりがたくさん詰まった特殊な建物なので、実際の写真がないと説明しづらく、お客様にイメージしてもらえないなど難しい状況の中でも、花田さんが奮闘してくれました。写真がないならと外観の画を制作したら、１週間で決まっていきました。『コンセプトがわかり、外観の画もとてもきれい。これだけこだわっているなら部屋の中も素敵だろうと信じます』と言って決めてくれた方も多い。完成直前の内覧会では『昨年に入居を決めてよかった。遅れていたら入れなかった』という声をいただくほど喜んでいただけました」と森山様。
また、相場より安めの家賃設定をしましたが、管理費無料により十分な収益と高い入居率を実現しています。
「他より安くなった分、入居者の方には美味しい料理を食べたり、サーフィンに行ったりと、そういうことに使ってほしいですね」
当社では独自のシステムによって、管理費ゼロとし、オーナー様の負担を限りなくゼロに近づけた理想の経営を実現。管理費ゼロは家賃設定にも大きく影響し、オーナー様、入居者様双方に喜んでいただくことを可能にしています。
クラストとの打合せは『経営会議』
ともに賃貸住宅を創り上げるという感覚
２棟目が完成して２年。転勤などで空室が出たとしても、12時間以内には埋まってしまうほど人気の物件になっています。
「今も３組の方が空室待ちの状態。「いつ空室が出ますか？」という問い合わせもよくいただくのですが、こればかりはお答えのしようがなくて。『空室で困った』ではなく、『入居したいという要望にお応えできない困った』があります。現在、大学生のお子様が入居されている親御様から、『高校生の下のお子様が大学生になったら入居させたいけれど、一度解約したらすぐには入居できないだろうから、そのまま継続して契約します』といったお話までいただいています」
入居者に喜ばれる、人気の賃貸住宅をつくるための経営理念について伺いました。
「ひとつは原点回帰です。要は、『昔がよかった』ではなくて、『昔もよかった』。古い伝統を継承しつつ、新しく進化していくというのが私たちの考えです。例えば２棟目のエントランス扉の和紙や裸電球を思わせる暖色系の照明は、伝統の良さ。そこにフランス・プロヴァンスと合体させるのが進化。やりすぎずに、ちょうどいいところで収めるというのもポイントです。今回も伝統を守りながら、それを10年後の物件に入れたときにどうなるかを考え、アイデアを出し合いました」
「もうひとつは、お客様第一。入居者目線で考えることができているかも大切ですね。父の代は、大家が入居者に貸してやるのだから、汚かろうが掃除してなかろうがガマンしろ、という考え方がありました。でも、私たちの代は古くてもキレイに、クリーンにすることを大切にしています。古くてもその良さを活かして、きれいでほっとできる建物であればいいという思いがあります。自分以外はお客様で、退去したあともお客様になる可能性があるから、いつも全力を尽くして、入居者目線で何事も決めていこうと考えています」
最後に、これから賃貸住宅の建築を考えているオーナー様に向けてのアドバイスをお聞きしました。
「クラストさんは、自分が住みたいと思う家を賃貸住宅として提供したいというオーナーさんに特におすすめしたいですね。細かい要望も聞いてくれる対応力と、他では対応できない難しいプランさえも実現できる高い技術力を持っています。また、エリアに適したコンセプトの提案も含め、オーナーの思いにとことん付き合ってくれる会社。管理費無料もオーナーにとってはメリットが大きいと思います」
「これからはオーナーも参加しながら賃貸住宅をつくっていかないといけない時代。コンセプトの決定から間取り、デザイン、将来のビジョン、管理、メンテナンスなど、建築・管理会社と一緒に創り上げることが大切です。私たちも花田さんとの話し合いは、打合せではなく、『経営会議』という認識。クラストさんは良きパートナーで、一緒により良いものをつくりあげていく存在。ですから意見をぶつけあうことも多々ありました。『お客様第一』で『自分が住みたいと思える物件をつくる』、そして『大家は経営者』。この３つを大切に、賃貸経営にあたっていくことが大切だと思います」
担当の花田（左）と森山様（右）
森山様
「私たち家族と花田さんの４人で、時間を忘れて会議をしたことも何度もありました。柔軟な対応、素早いレスポンスも魅力。信頼のパートナーです」
（株）クラスト 取締役 事業部長
花田直広
「森山様とのプロジェクトは、打ち合わせの段階から、設計や建設も含めて土地形状に合わせて最大限の演出をさせていただきました。当社では規格商品を柱に、コストを削減すると同時に、どのような土地に対しても柔軟に対応できる技術力があります。
また、森山様をはじめとして、多くのお客様がメリットと感じ、当社を選んでいただいている最大のポイントは、入居募集や２４時間管理サポートなどの無料管理です。このポイントを柱に４７年の実績を積み重ねてまいりました。土地活用をご検討のオーナー様は、ぜひ当社にご相談ください」
